قانون روابط موجر و مستاجر سال 56، از قوانین مهم و پرکاربرد است که به روابط حقوقی میان موجر (مالک) و مستاجر (مستأجر) در زمینه اجاره املاک می‌پردازد. این قانون از آن جهت حائز اهمیت است که حقوق و تکالیف طرفین قرارداد اجاره را به وضوح تعیین می‌کند و از بروز اختلافات و مشکلات حقوقی میان آن‌ها جلوگیری می‌نماید. این قانون تنها شامل املاک مسکونی، تجاری، اداری و صنعتی با قراردادهای منعقد شده قبل از سال 1376 است و از املاک دولتی، کشاورزی و اجاره‌های موقت مستثنی می‌باشد. یکی از مهم‌ترین بخش‌های این قانون، ماده 14 است که به شرایط فسخ اجاره و درخواست تخلیه ملک از سوی موجر در موقعیت‌های خاص اشاره دارد. در این مقاله به بررسی بندهای مختلف ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر و تبصره‌های آن پرداخته خواهد شد و به تفصیل به تحلیل کاربردی آنها خواهیم پرداخت.

قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 شامل چه املاکی می‌شود؟

قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 شامل املاک مسکونی (مانند خانه، آپارتمان و سایر اماکن اقامتی)، املاک تجاری (مثل مغازه، دفتر کار و فضاهای اداری) و املاک صنعتی (همچون کارخانه یا کارگاه) می‌شود که به‌صورت اجاره‌ای در اختیار مستأجر قرار می‌گیرند. این قانون از املاک دولتی که تحت اختیار وزارتخانه‌ها یا مؤسسات دولتی باشند (مانند بیمارستان‌ها یا مدارس)، اراضی کشاورزی که مطابق با اجاره در قانون مدنی است و اموالی که به‌طور موقت یا غیررسمی اجاره شده‌اند، مستثنی است. همچنین املاکی که با قراردادهای خاص خارج از چارچوب این قانون اجاره شده‌اند، مشمول آن نمی‌شوند. 

بنابراین، این قانون شامل تمام اماکن استیجاری با کاربری مسکونی، تجاری، اداری و کسب و پیشه می‌شود که قرارداد اجاره آنها قبل از سال 1376 منعقد شده است. این قانون به «قانون روابط موجر و مستاجر قدیم» معروف است و عمدتاً به حمایت از مستاجران می‌پردازد.
املاکی که قرارداد اجاره آنها پس از سال 1376 منعقد شده، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 هستند که در آن شرایط تخلیه به توافق طرفین در قرارداد بستگی دارد و حقوق موجر در آن بیشتر تأمین شده است.

در قانون سال 56 کدام ماده به شرایط تخلیه اشاره می‌کند؟

شرایط فسخ اجاره و تخلیه ملک در ماده 14 این قانون، به مواردی اشاره دارد که در آن‌ها موجر می‌تواند از دادگاه درخواست فسخ اجاره و تخلیه ملک را نماید. این ماده با جزئیات موارد مختلفی را مطرح می‌کند که هر کدام می‌توانند در شرایط خاصی به موجر این حق را بدهند که قرارداد اجاره را فسخ کرده و ملک را از مستاجر تخلیه کند. در ادامه به تحلیل بندهای مختلف این ماده می‌پردازیم:

بند اول: واگذاری ملک به غیر بدون حق انتقال
در این بند آمده است که اگر مستاجر ملک را بدون داشتن حق انتقال به غیر، اعم از به صورت کامل یا جزئی، به شخص دیگری واگذار کند یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی به دیگری بسپارد، موجر می‌تواند از دادگاه درخواست فسخ اجاره و تخلیه ملک را کند. این بند برای جلوگیری از سوء استفاده مستاجرانی که ممکن است قصد اجاره دادن ملک به شخص ثالث را داشته باشند، طراحی شده است. به طور مثال، اگر مستاجر ملکی را که به قصد سکونت اجاره کرده است، به دیگری برای استفاده تجاری یا مسکونی واگذار کند، موجر می‌تواند برای حفظ حقوق خود از دادگاه درخواست فسخ اجاره و تخلیه نماید.

بند دوم: واگذاری ملک برای کسب و پیشه
اگر ملکی به عنوان محل کسب یا پیشه به مستاجر اجاره داده شده باشد، مستاجر نمی‌تواند بدون رضایت موجر، آن را به شخص دیگری واگذار کند. این بند به این معنا است که اگر مستاجر قصد تغییر شغل یا استفاده از ملک به منظور جدیدی داشته باشد، باید ابتدا موافقت موجر را جلب کند. در صورتی که مستاجر بدون دریافت این اجازه، ملک را به دیگری واگذار کند، موجر می‌تواند درخواست فسخ اجاره و تخلیه نماید.

بند سوم: حق فسخ اجاره در صورت انتقال قطعی ملک
این بند به مواردی اشاره دارد که در قرارداد اجاره، حق فسخ اجاره در صورت انتقال قطعی ملک به خریدار پیشبینی شده باشد. به شرطی که خریدار بخواهد شخصاً در ملک سکونت کند یا آن را برای اعضای خانواده‌اش استفاده نماید. در این شرایط، اگر خریدار ظرف مدت سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه ملک اقدام نکند، درخواست تخلیه تا پایان مدت اجاره پذیرفته نخواهد شد. این بند به نفع مستاجرانی است که ممکن است در معرض تغییرات مالکیت ملک قرار گیرند و حقوق آن‌ها در چنین شرایطی محفوظ می‌ماند.

به عبارت ساده‌تر، اگر مالک ملک را به دیگری بفروشد و در قرارداد اجاره، شرط شده باشد که خریدار جدید می‌تواند مستاجر را تخلیه کند، فقط در صورتی که خودش یا خانواده‌اش قصد سکونت در ملک را داشته باشند، می‌تواند این کار را انجام دهد و باید ظرف سه ماه از تاریخ انتقال ملک، تقاضای تخلیه را مطرح نماید. اگر خریدار تا پایان سه ماه اقدام نکند، مستاجر می‌تواند تا پایان مدت اجاره در ملک بماند.

بند چهارم: نیاز مالک به ملک پس از پایان مدت اجاره
در صورتی که ملک اجاره‌ای به عنوان محل سکونت باشد و پس از انقضای مدت اجاره مالک نیاز به ملک برای سکونت خود یا خانواده‌اش (پدر، مادر، فرزند، همسر) داشته باشد، می‌تواند از دادگاه درخواست تخلیه کند. این بند نیز حقوق موجر را حفظ می‌کند و به او اجازه می‌دهد که پس از پایان مدت اجاره، در صورتی که نیاز به ملک برای سکونت داشته باشد، ملک را از مستاجر تخلیه کند.

بند پنجم: خرابی ملک و عدم امکان تعمیر
اگر ملک اجاره‌ای در معرض خرابی قرار گیرد و دیگر قابل تعمیر نباشد، موجر می‌تواند از دادگاه درخواست تخلیه ملک را مطرح کند. این بند برای حفظ سلامت و ایمنی مستاجران است و در صورتی که ملک قابل سکونت نباشد، حقوق مستاجر و موجر را به طور همزمان رعایت می‌کند.

بند ششم: استفاده نادرست از ملک
اگر مستاجر از ملک اجاره‌ای برخلاف منظوری که در قرارداد اجاره ذکر شده است، استفاده کند، موجر می‌تواند درخواست فسخ اجاره و تخلیه ملک را کند. این بند به موجر این امکان را می‌دهد که اگر مستاجر از ملک به صورت غیرقانونی یا خلاف مفاد قرارداد استفاده کند، از دادگاه درخواست فسخ اجاره و تخلیه ملک را بخواهد.

بند هفتم: تغییر شغل در محل کسب و پیشه
اگر مستاجر محل کسب و پیشه، شغل خود را بدون اجازه موجر تغییر دهد و شغل جدید از نظر عرف مشابه شغل سابق نباشد، موجر می‌تواند درخواست فسخ اجاره و تخلیه ملک را نماید. این بند به موجر این امکان را می‌دهد که کنترل بیشتری بر استفاده مستاجر از ملک برای مقاصد تجاری داشته باشد.

بند هشتم: تعدی یا تفریط از جانب مستاجر
در صورتی که مستاجر در استفاده از ملک اجاره‌ای دقت نکند و به آن آسیبی وارد کند (تعدی یا تفریط نماید)، موجر می‌تواند از دادگاه درخواست فسخ اجاره و تخلیه ملک را نماید.

بند نهم: عدم پرداخت اجاره بها
اگر مستاجر اجاره بها را پرداخت نکند و پس از اخطار قانونی، همچنان از پرداخت اجاره بها خودداری نماید، موجر می‌تواند از دادگاه درخواست تخلیه ملک را نماید. این بند به منظور جلوگیری از ایجاد مشکلات مالی برای موجر و حفظ حقوق آن‌ها تنظیم شده است.
اگر مستاجر در مهلت مقرر (معمولاً ماهانه یا بر اساس توافق طرفین) از پرداخت اجاره‌بها یا اجرت‌المثل خودداری کند، موجر می‌تواند با ارسال اخطار رسمی از طریق دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا ارسال اظهارنامه (در صورتی که اجاره‌نامه عادی باشد یا سند اجاره‌ای وجود نداشته باشد)، مستاجر را مطلع کند. اگر مستاجر ظرف ده روز از تاریخ اخطار، اجاره‌بهای عقب‌افتاده را پرداخت نکند، موجر می‌تواند از دادگاه درخواست تخلیه ملک را نماید.

در این شرایط، اگر اجاره‌نامه رسمی باشد، موجر می‌تواند مستقیماً از دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره، اجراییه تخلیه را درخواست کند. اگر مستاجر پس از صدور اجراییه، اجاره‌بهای عقب‌افتاده را پرداخت کند، اجرای تخلیه متوقف می‌شود. اما موجر همچنان می‌تواند به دلیل تخلف مستاجر از پرداخت اجاره‌بها، از دادگاه درخواست تخلیه ملک را نماید.

اگر اجاره‌نامه عادی باشد یا سند اجاره‌ای وجود نداشته باشد، موجر باید برای تخلیه ملک و وصول اجاره‌بها به دادگاه مراجعه کند.
همچنین در این بند آمده است؛ اگر مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه، علاوه بر اجاره‌بهای معوقه، 20 درصد اضافه بر آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع کند، دادگاه حکم به تخلیه ملک نخواهد داد. در این حالت، مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم می‌شود و مبلغ تودیع‌شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد. با این حال، مستاجر فقط یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند. اگر مستاجر مجدداً در پرداخت اجاره‌بها تخلف کند، دیگر نمی‌تواند با تودیع 20 درصد اضافه، از تخلیه ملک جلوگیری کند.

در واقع به مستاجر فرصتی می‌دهد که در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها، با پرداخت مبلغ اضافی، از تخلیه ملک جلوگیری کند. اما این فرصت فقط یک بار در اختیار مستاجر قرار می‌گیرد.

تبصره 1: تخلف مکرر در پرداخت اجاره‌بها
تبصره 1 به شرایطی اشاره دارد که مستاجر دو بار در طول یک سال به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها، اخطار یا اظهارنامه دریافت کرده و پس از آن، اجاره‌بها را پرداخت کرده باشد. در این صورت، اگر مستاجر برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر پرداخت نکند یا آن را در صندوق ثبت تودیع ننماید، موجر می‌تواند مستقیماً از دادگاه درخواست تخلیه ملک را نماید.

در این حالت، حکم دادگاه قطعی است و مستاجر دیگر نمی‌تواند با پرداخت اجاره‌بها از تخلیه ملک جلوگیری کند.

این تبصره به موجر این امکان را می‌دهد که در صورت تکرار تخلف مستاجر در پرداخت اجاره‌بها، بدون نیاز به اخطار مجدد، مستقیماً به دادگاه مراجعه کند و درخواست تخلیه ملک را نماید.

تبصره 2: تسری احکام محل سکنی به اماکن غیرتجاری
طبق این تبصره اگر ملکی برای هدفی غیر از کسب، پیشه یا تجارت اجاره داده شود (مثلاً برای انبار، پارکینگ، محل برگزاری مراسم موقت یا فعالیت‌های غیرتجاری)، از نظر قانونی مشمول همان مقررات محل‌های مسکونی خواهد بود. به عنوان مثال، اگر شخصی یک گاراژ را صرفاً برای نگهداری وسایل شخصی اجاره کند (نه برای تعمیرگاه یا کسب درآمد)، موجر می‌تواند پس از انقضای مدت اجاره به استناد بند 4 ماده 14 به دلیل نیاز شخصی، درخواست تخلیه آن را بنماید، دقیقاً همانند یک واحد مسکونی.

تبصره 3: استفاده غیر مجاز از محل استیجاری
این تبصره به موارد استفاده غیرمجاز و خلاف قانون از مورد اجاره می‌پردازد. طبق این تبصره، اگر مستأجر در ملک اجاره‌ای مرکز فسادی دایر کند که قانوناً ممنوع است (مانند قماربازی، فروش و توزیع مواد مخدر یا مشروبات الکلی غیرمجاز)، دادستان علاوه بر اقدامات قانونی علیه عمل مجرمانه، به محض صدور کیفرخواست می‌تواند بنا به درخواست موجر، مورد اجاره را بدون نیاز به طی تشریفات معمول دادرسی مدنی و صدور حکم تخلیه، در اختیار موجر قرار دهد. برای مثال، اگر مغازه‌ای اجاره داده شده و مستأجر در آن به فروش کالای قاچاق می‌پردازد، موجر می‌تواند با مراجعه به دادستان، پس از صدور کیفرخواست، ملک خود را سریعاً پس بگیرد.

تبصره 4: مالکیت مستاجر بر واحد مسکونی دیگر
در تبصره 4 آمده است که اگر مستاجر محل سکونت، در شهر محل سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد، موجر می‌تواند پس از انقضای مدت اجاره، تقاضای تخلیه ملک را نماید. این تبصره به موجر این حق را می‌دهد که در صورتی که مستاجر مالکیت واحد مسکونی دیگری را داشته باشد، پس از پایان مدت اجاره، ملک را تخلیه کند.

این مقررات به منظور حفظ حقوق موجر و جلوگیری از سوء استفاده مستاجر از ملک اجاره‌ای تنظیم شده است. با این حال، مستاجر نیز در برخی موارد (مانند تبصره 2) فرصتی برای جبران تخلف خود و جلوگیری از تخلیه ملک دارد. این تعادل حقوقی به حفظ نظم در روابط موجر و مستاجر کمک می‌کند.

جمع‌بندی

موجر بر اساس ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر 1356، در شرایطی مانند واگذاری غیرمجاز ملک، تغییر غیرمجاز شغل تجاری، نیاز شخصی/خانوادگی پس از پایان اجاره، خرابی غیرقابل تعمیر ملک، استفاده مغایر با قرارداد، تعدی یا تفریط مستاجر و عدم پرداخت اجاره می‌تواند درخواست تخلیه ملک را مطرح کند. در صورت تخلف مکرر مستاجر در پرداخت اجاره (3 بار در سال)، موجر مستقیماً می‌تواند از دادگاه تخلیه را مطالبه کند. این قانون تنها املاک مسکونی، تجاری و صنعتی با قراردادهای قبل از سال 1376 را پوشش می‌دهد و از املاک دولتی یا کشاورزی مستثنی است. املاک استیجاری پس از سال 1376 مشمول قانون جدیدتری هستند که شرایط تخلیه را به توافق طرفین وابسته می‌کند. این مقررات تعادلی میان حقوق موجر و مستاجر ایجاد کرده و از سوء استفاده‌های احتمالی جلوگیری می‌نماید. جهت کسب اطلاعات بیشتر از یک وکیل متخصص مشاوره بگیرید.