خرید ملک یکی از مهم‌ترین سرمایه‌گذاری‌هایی است که هر فرد در طول زندگی خود انجام می‌دهد. اما یکی از چالش‌های بزرگ در این فرآیند، اطمینان از مالکیت واقعی فروشنده و جلوگیری از خرید ملکی با مشکلات حقوقی است. در این مقاله، مراحل ضروری برای بررسی مالکیت فروشنده، استعلام‌های لازم و راهکارهای جلوگیری از فروش چندباره ملک را بررسی می‌کنیم.

بررسی سند مالکیت
مطالعه دقیق سند:
در سند تک‌برگی، صفحه نقل و انتقالات را بررسی کنید تا انتقال مالکیت به فروشنده ثبت شده باشد.
در سند دفترچه‌ای، پشت سند را چک کنید تا اطمینان حاصل شود ملک در رهن بانک یا وثیقه نیست.

بررسی موقوفی بودن ملک:
روی جلد سند عبارت «اوقاف» یا «موقوفه» وجود دارد.
در متن سند، عبارت «شش دانگ اعیان» (به جای «شش دانگ عرصه و اعیان») نشان‌دهنده موقوفی بودن است.

استعلام الکترونیکی:
از طریق سامانه www.ssaa.ir با وارد کردن مشخصات ملک، اصالت سند و سوابق معاملاتی را بررسی کنید.

استعلام از مراجع رسمی
اداره ثبت اسناد و املاک:
با ارائه سند و مشخصات ملک، وضعیت ثبتی و سوابق انتقال را استعلام کنید.
اطمینان حاصل کنید ملک به نام فروشنده ثبت شده و در رهن یا وثیقه نیست.
دفاتر اسناد رسمی:
پیش از انعقاد قرارداد، با همراهی فروشنده به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید تا با استعلام از سامانه ثبتی، مالکیت رسمی وی تأیید شود.
بررسی سوابق معاملاتی
مطالعه نقل و انتقالات:
در سند تک‌برگی، قسمت نقل و انتقالات را بررسی کنید تا انتقال ملک به فروشنده ثبت شده باشد.
مطالعه سوابق ورثه‌ای:
اگر فروشنده به عنوان ورثه ادعای مالکیت دارد، تقسیم‌نامه رسمی و گواهی حصر وراثت را درخواست کنید.
ملاحظات حقوقی
مزیتهای سند رسمی:
سند رسمی (ثبت شده در دفتر املاک) اعتبار قانونی بالاتری نسبت به قولنامه یا مبایعه‌نامه دارد.
در صورت اختلاف، اصولاً دادگاه به سند رسمی و شواهد ثبتی استناد می‌کند.
حضور فروشنده در معامله:
اگر فروشنده در جلسه معامله حضور ندارد، احتمال وجود وکالت یا انتقال غیررسمی وجود دارد. در این صورت، وکالت رسمی یا مبایعه‌نامه عادی را بررسی کنید.

جدول مقایسه روش‌های تأیید مالکیت
روش|مزیت|محدودیت|
1- بررسی سند مالکیت: دسترسی سریع و آسان|ممکن است سوابق ناقص باشد
2- استعلام الکترونیکی: تأیید سریع اصالت سند|نیازمند اطلاعات دقیق ملک
3- استعلام ثبتی: اطمینان از ثبت رسمی مالکیت|نیاز به مراجعه حضوری
با ترکیب این روش‌ها، می‌توانید از صحت مالکیت فروشنده اطمینان حاصل کنید و ریسک معامله را کاهش دهید.
برای اطمینان از ثبت رسمی ملک در دفتر املاک، مراحل ذیل را انجام دهید:
استعلام الکترونیکی از طریق سامانه ثبت اسناد
مراجعه به سامانه رسمی:
به آدرس my.ssaa.ir مراجعه کنید و در صفحه اصلی، گزینه «استعلام من» را انتخاب کنید.
ورود اطلاعات:
کد ملی خود را وارد کنید و اطلاعات استان، شهرستان و کد رهگیری (در صورت وجود) را تکمیل کنید.
برای استعلام با بارکد یا شناسه یکتا، گزینه «تصدیق اصالت سند مالکیت» را انتخاب و اطلاعات مربوطه را وارد کنید.
مشاهده نتایج:
سامانه، وضعیت ثبتی ملک، مالکیت رسمی و سوابق نقل و انتقالات را نمایش می‌دهد.
استعلام حضوری از طریق دفاتر اسناد رسمی
مراجعه به دفترخانه:
با همراهی فروشنده به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید تا سردفتر از طریق سامانه ثبتی، مالکیت رسمی را تأیید کند.
بررسی سند تک‌برگی:
در قسمت نقل و انتقالات سند، انتقال مالکیت به فروشنده را بررسی کنید.
در صورت وجود پلاک ثبتی، با استفاده از آن در سامانه ثبت اسناد، وضعیت ملک را استعلام کنید.

استفاده از اطلاعات سند برای استعلام
شناسه یکتا و رمز تصدیق:
این اطلاعات (18 رقمی و 6 رقمی) در بالای سند درج شده‌اند. با وارد کردن آنها در سامانه ثبت من، اصالت سند تأیید می‌شود.
کد پیگیری یا کد رهگیری:
این کدها در صورت انجام کارهای ثبتی (مانند تقسیم یا اصلاح سند) دریافت می‌شوند و برای پیگیری وضعیت ملک در سامانه استفاده می‌گردند.
نکاتی برای اطمینان بیشتر
اعتبار استعلام:
استعلام الکترونیکی معمولاً 30 تا 45 روز اعتبار دارد. برای معاملات فوری، استعلام حضوری توصیه می‌شود.
مشاوره با کارشناس ثبتی:
در صورت وجود ابهام در سوابق ثبتی، از خدمات کارشناسان رسمی دادگستری برای بررسی نقشه کاداستر و سوابق استفاده کنید.
با ترکیب این روش‌ها، می‌توانید از ثبت رسمی ملک در دفتر املاک اطمینان حاصل کنید و ریسک معامله را کاهش دهید.
استعلام سند مالکیت به تنهایی اطلاعاتی درباره فروش چندباره ملک ارائه نمی‌دهد، اما با ترکیب آن با سایر روشها میتوان به این موضوع پی برد. در ذیل توضیحات کامل ارائه میشود:

نقش استعلام سند مالکیت
1. تأیید مالک رسمی:
استعلام سند مالکیت (از طریق سامانه my.ssaa.ir یا مراجعه به اداره ثبت) نشان میدهد که فروشنده فعلی، مالک قانونی ملک است یا خیر. این استعلام وضعیت ثبت رسمی مالکیت را بررسی میکند، نه سوابق فروشهای گذشته.
مثال: اگر سند به نام فروشنده باشد، اما ملک پیشتر به چند نفر فروخته شده باشد، این موضوع در استعلام سند ظاهر نمی‌شود.
2. بررسی رهن و توقیف:
استعلام سند میتواند وجود وثیقه یا توقیف ملک را نشان دهد، اما اطلاعات مربوط به معاملات پیشین را در بر ندارد.

روشهای تشخیص فروش چندباره ملک
1. استعلام از سامانه iranamlaak.ir
با وارد کردن کد رهگیری قرارداد قولنامه، میتوانید بررسی کنید آیا ملک ممنوع‌الفروش است یا خیر.
این سامانه نشان میدهد که آیا ملک پیشتر به شخص دیگری فروخته شده است یا خیر.
2. بررسی سوابق معاملاتی در دفاتر اسناد رسمی
مراجعه به دفترخانه‌هایی که سند ملک در آنها ثبت شده است، سوابق نقل و انتقال را نشان میدهد.
وجود چندین قولنامه یا سند رسمی برای یک ملک، نشانه فروش چندباره است.
استعلام سند مالکیت تنها برای تأیید مالکیت رسمی کافی است، اما برای اطمینان از عدم فروش چندباره، استفاده از سامانه iranamlaak.ir و بررسی سوابق معاملاتی ضروری است. در معاملات قولنامه‌ای، ثبت قرارداد در سامانه مذکور و دریافت کد رهگیری، از فروشهای تکراری جلوگیری میکند.
دفاتر اسناد رسمی سوابق معاملاتی ملک را به صورت آنلاین ارائه نمی‌دهند، اما برخی اطلاعات مرتبط از طریق سامانه‌های سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قابل دسترسی است. جزئیات به شرح ذیل است:
محدودیت دسترسی به سوابق معاملاتی
1. دفاتر اسناد رسمی:
سوابق معاملات ملک (مانند نقل‌ و انتقال یا قولنامه‌ها) فقط در دفترخانه مربوطه و به صورت حضوری قابل استعلام است.
این سوابق به صورت عمومی و آنلاین در دسترس عموم قرار ندارد.
2. سامانه‌های سازمان ثبت:
سامانه سند من (my.ssaa.ir) و ثبت من امکانات محدودی مانند پیگیری استعلام الکترونیکی ملک، تصدیق اصالت سند یا مشاهده اسناد رسمی صادره از سال 1392 را ارائه می‌دهند، اما سوابق کامل معاملات را نشان نمی‌دهند.
برای مثال، در بخش «اسناد رسمی من» سامانه ثبت من، فقط اسناد صادره برای یک فرد خاص نمایش داده می‌شود، نه سوابق کلی ملک.
راهکار جایگزین برای بررسی سوابق
مراجعه حضوری به دفترخانه
با ارائه شماره پلاک ثبتی یا کد رهگیری سند، میتوانید سوابق نقل و انتقال ملک را از دفترخانه مربوطه استعلام کنید.
این روش برای معاملات قولنامه‌ای یا اسناد رسمی ضروری است.

نتیجه‌گیری
تنها بررسی سند مالکیت برای اطمینان از صحت معامله کافی نیست. برای کاهش ریسک خرید، لازم است علاوه بر استعلام سند از طریق سامانه‌های رسمی، سوابق معاملاتی را از دفاتر اسناد رسمی و سامانه‌های مربوطه بررسی کنید. همچنین، دریافت کد رهگیری برای معاملات قولنامه‌ای می‌تواند از فروش چندباره ملک جلوگیری کند. با رعایت این نکات، می‌توانید با اطمینان بیشتری اقدام به خرید ملک کنید و از مشکلات حقوقی در آینده پیشگیری نمایید.