در معاملات ملکی، یکی از باورهای غلط و شایع این است که «تازمانی‌که خریدار پول یا بخشی از ثمن را پرداخت نکند، عقد بیع محقق نشده و فروشنده می‌تواند ملک را به دیگری بفروشد».
این تصور کاملاً نادرست است. در این مقاله به بررسی دقیق نقش ثمن در عقد بیع، انواع بیع (حال و موجل)، و شرایط فسخ معامله می‌پردازیم.

آیا پرداخت ثمن برای وقوع عقد بیع ضروری است؟
خیر. صرف توافق بر ثمن و انعقاد عقد بیع (حتی بدون پرداخت پول)، مالکیت ملک به خریدار منتقل می‌شود. پرداخت یا عدم پرداخت ثمن، تأثیری در وقوع عقد ندارد، بلکه تأثیر آن در تکلیف اجرای تعهدات طرفین است.
مثال: اگر خریدار و فروشنده در قرارداد توافق کنند که ملک به مبلغ یک میلیارد تومان فروخته شود، به محض امضای قرارداد، مالکیت به خریدار منتقل می‌شود، حتی اگر خریدار هنوز پولی پرداخت نکرده باشد!
اگر خریدار پول را پرداخت نکرد، چه می‌شود؟
اگر در قرارداد مهلتی برای پرداخت به‌عنوان شرط مشخص داشته باشد (مثلاً پرداخت تا 10 روز)، فروشنده می‌تواند براساس شرط فسخ، معامله را فسخ کند. اگر شرطی وجود نداشته باشد، فروشنده باید از طریق دادگاه اقدام به اجبار خریدار به پرداخت یا فسخ معامله کند.
نکتۀ مهم: حتی اگر خریدار پول را پرداخت نکرده باشد، فروشنده حق ندارد خودسرانه ملک را به شخص دیگری بفروشد، زیرا مالکیت از ابتدا به خریدار منتقل شده است. این اقدام می‌تواند منجر به مسئولیت کیفری (کلاهبرداری یا تصرف عدوانی) شود.

تفاوت بیع "حال" و "مؤجل" و تأثیر آن در حق فسخ
الف) بیع حال
- تعریف: بیعی که ملک و ثمن باید فوراً (بدون مهلت) مبادله شوند.
- حق فسخ ویژۀ فروشنده (خیار تأخیر ثمن): اگر خریدار در بیع حال، ظرف 3 روز کل ثمن را پرداخت نکند، فروشنده حق فسخ معامله را دارد.
- این حق فقط مختص فروشنده است و خریدار چنین حقی ندارد و باید به‌صورت قانونی (با ارسال اظهارنامه و دادخواست تأیید) اعمال شود.
ب) بیع مؤجل
- تعریف: بیعی که در آن برای پرداخت ثمن یا تحویل ملک مهلتی تعیین شده است. (مثلاً، پرداخت با چک شش ماهه یا تحویل ملک پس از دو ماه).
- در بیع موجل، خیار تأخیر ثمن (3 روز) وجود ندارد!
اگر خریدار در موعد مقرر پول را نپردازد، فروشنده فقط براساس شرط فسخ در قرارداد یا از طریق دادگاه می‌تواند اقدام کند.
یک باور غلط در مورد خیار تأخیر ثمن: "تا 3 روز هر طرف می‌تواند معامله را فسخ کند!"
-  این باور اشتباه است! خیار تأخیر ثمن فقط:
  - مخصوص فروشنده است.
- فقط در بیع حال جریان دارد.
- فقط در صورت تأخیر در پرداخت کل ثمن (نه بخشی از آن) قابل اعمال است.
نکات جدید قانونی در فسخ معاملات ملکی
طبق قوانین، فسخ معاملۀ ملکی حتی با وجود شرط فسخ در قرارداد (مثلاً عدم پرداخت چک) نیاز به رعایت تشریفات قانونی دارد، از جمله:
-  ارسال اظهارنامۀ رسمی به خریدار.
-  اقدام قضایی در صورت عدم پاسخ خریدار.
اگر فروشنده بدون رعایت این موارد، ملک را به دیگری بفروشد، ممکن است با وجود پاس نشدنِ چکِ خریدارِ اول، دادگاه انتقال به خریدار دوم را باطل کند و فروشنده فقط حق دریافت پول را داشته باشد!

نتیجه‌گیری
- پرداخت ثمن، شرط صحت عقد بیع نیست، بلکه تعهدی است که خریدار باید انجام دهد.
-  در بیع حال، فروشنده فقط 3 روز فرصت دارد تا در صورت عدم پرداخت، معامله را فسخ کند.
-  در بیع مؤجل (که اکثراً معاملات ملکی هستند)، خیار تاخیر ثمن ( 3 روز) وجود ندارد.
-  فسخ معامله حتماً باید قانونی باشد، در غیراین‌صورت ممکن است فروشنده متحمل ضرر شود.