دعوای خلع ید یکی از مهم‌ترین دعاوی در حوزۀ املاک و اراضی است که در آن، مالک رسمی ملک خواستار اخراج متصرف غیرقانونی و بازپس‌گیری ملک خود می‌شود. این دعوا زمانی مطرح می‌گردد که شخصی بدون مجوز قانونی، ملک دیگری را تصرف کرده و علی‌رغم درخواست مالک، حاضر به تخلیه آن نیست. در این مقاله، به بیان نکات مهم در طرح دعوای خلع ید می‌پردازیم.

 مفهوم دعوای خلع ید

دعوای خلع ید اقدامی قانونی است، که به موجب آن، مالک رسمی و دارای سند مالکیت می‌تواند متصرف غیرقانونی را از ملک خود اخراج کند. این دعوا مستلزم اثبات مالکیت خواهان و تصرف غیرقانونی خوانده است. هدف از این دعوا، بازگرداندن حق تصرف به مالک اصلی ملک می‌باشد.

نکته کلیدی در دعوای خلع ید: مسئله مستأجر

یکی از چالش‌های مهم در دعوای خلع ید، زمانی است که خوانده (متصرف) مدعی می‌شود ملک را به شخص دیگری (مستأجر) اجاره داده است. در این‌خصوص، دو حالت متفاوت وجود دارد که باید مورد توجه قرار گیرد:

حالت اول: انتقال ملک به مستأجر پس از طرح دعوا

چنانچه متصرف غیرقانونی (خوانده) ملک را "پس از طرح دعوای خلع ید" به شخص ثالثی اجاره داده باشد:

•  ادعای خوانده مبنی بر عدم تصرف به دلیل انتقال به مستأجر فاقد وجاهت قانونی است.
•  این ادعا مانع صدور حکم خلع ید نخواهد بود.
•  خواهان نیازی به طرف دعوا قرار دادن مستأجر ندارد.
•  حکم خلع ید صادر شده، مطابق قانون اجرای احکام مدنی قابلیت اجرا خواهد داشت.
•  چون مستأجر پس از طرح دعوا وارد ملک شده، نمی‌تواند از طریق اعتراض ثالث مانع اجرای حکم شود.

حالت دوم: انتقال ملک به مستأجر پیش از طرح دعوا

اگر متصرف غیرقانونی (خوانده) ملک را "قبل از طرح دعوای خلع ید" به شخص ثالثی اجاره داده باشد:

•  در این حالت مستأجر یکی از خواندگان دعوا است. بنابراین، خواهان باید او را نیز طرف دعوای خود قرار دهد.
•  طرف دعوا قرار نگرفتن مستأجر می‌تواند منجر به رد دادخواست شود.
•  مستأجر از طریق اعتراض ثالث می‌تواند مانع اجرای حکم خلع ید شود.
•  فرآیند رسیدگی به اعتراض ثالث موجب طولانی شدن روند اجرای حکم خواهد شد.

 ارکان دعوای خلع ید

برای موفقیت در دعوای خلع ید، وجود سه رکن اساسی ضروری است:

1) اثبات مالکیت خواهان: خواهان باید مالکیت رسمی و قانونی خود نسبت به ملک مورد نظر را با ارائۀ اسناد مالکیت معتبر اثبات کند. به‌موجب رأی وحدت‌رویۀ 672 هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور مورخ 01/10/1383، خلع ید فرع بر مالکیت است. لذا دعوای خلع ید قبل از اثبات مالکیت رسمی قابل استماع نیست.

2) اثبات تصرف خوانده: خواهان باید ثابت کند که خوانده در حال حاضر ملک را تصرف کرده است.

3) غیرقانونی بودن تصرف خوانده: خواهان باید ثابت کند که تصرف خوانده بدون مجوز قانونی یا قراردادی است.

 نتیجه‌گیری

موفقیت در دعوای خلع ید مستلزم توجه به زمان ورود مستأجر به ملک است، اگر قبل از طرح دعوا باشد، باید مستأجر نیز طرف دعوا قرار گیرد، در غیراین‌صورت ادعای وجود مستأجر مانع صدور حکم نیست. بررسی دقیق وضعیت ملک و متصرفین پیش از اقامه دعوا و جمع‌آوری مستندات کافی، احتمال پیروزی را افزایش می‌دهد. درک صحیح از حقوق مالکیت و آشنایی با دفاعیات احتمالی خواندگان، کلید پیروزی در این دعاوی است.