مادۀ 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، گامی مهم در جهت نظم‌بخشی به معاملات اینگونه اموال در نظام حقوقی جمهوری اسلامی ایران به‌شمار می‌رود. این ماده که با هدف مقابله با معاملات غیررسمی و جلوگیری از دعاوی پیچیده و گاه متعارض در نظام قضائی تنظیم شده، نقش بسزایی در تثبیت مالکیت، کاهش دعاوی حقوقی و کیفری و حمایت از حقوق اشخاص در تعامل با اموال غیرمنقول دارد. در ادامه، این ماده به‌طور دقیق تحلیل می‌شود.

متن ماده

(ماده 1: یکسال پس از راه‌اندازی رسمی سامانۀ ساماندهی اسناد غیررسمی موضوع مادۀ (10) این قانون هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن درخصوص آن‌ها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش‌فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیۀ اعمال حقوقی مذکور باید در سامانۀ ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. در غیراین‌صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آن‌ها در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی درخصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر، دعوای اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیۀ ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست. همچنین اسناد ثبت نشده راجع به اعمال حقوقی مذکور در هیچ‌یک از دستگاه‌های اجرائی موضوع مادۀ (29) قانون برنامۀ پنج ساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب 1395/12/14 پذیرفته نمی‌شود و در مراجع قضائی و اداری مذکور فقط شخصی مالک ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که از این پس در این قانون «سازمان» نامیده می‌شود ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.)

1) شمول و دامنه اعمال حقوقی مشمول ماده

در صدر ماده، مقرر شده است که یک سال پس از راه‌اندازی رسمی «سامانۀ ساماندهی اسناد غیررسمی" هر عمل حقوقی اعم از عقد یا ایقاع" که به انتقال مالکیت عین، انتقال حق انتفاع بیش از دو سال (اعم از عمری یا رقبی)، حق ارتفاق، وقف، رهن، انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور، اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش‌فروش ساختمان، مربوط باشد مشمول این ماده است. این شمول گسترده بیانگر آن است که قانون‌گذار قصد داشته کلیۀ معاملات موثر در حقوق عینی نسبت به اموال غیرمنقول را در قالب "ثبت رسمی" بگنجاند.

2) الزام به ثبت در "سامانه ثبت الکترونیک اسناد"

قانون‌گذار تصریح می‌کند که کلیۀ اعمال حقوقی یادشده باید در سامانۀ مذکور به ثبت برسند. در غیراین‌صورت نه‌تنها فاقد اعتبار هستند، بلکه هیچ دعوا یا شکایتی دربارۀ آن‌ها قابل طرح نیست. این امر نوعی "محروم‌سازی استفاده از ادله غیررسمی در دعاوی ناشی از معاملات اموال غیرمنقول" به‌حساب می‌آید و قانون‌گذار عملاً معامله‌گران غیررسمی را از حقوق دادرسی محروم کرده است.

3) آثار حقوقی عدم ثبت عمل حقوقی در سامانه

• هیچ دعوای حقوقی یا کیفری (به‌جز استرداد عوضین) پذیرفته نمی‌شود.

• ادله‌ای که متضمن این اعمال باشند در مراجع قضائی، شبه‌قضائی یا داوری قابل استماع نیستند.

• دعاوی نظیر انتقال مال غیر، اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیۀ ید و الزام به اجرای تعهدات مسموع نیستند.

این آثار نشان‌دهندۀ تشدید رویکرد قانون‌گذار در حذف کامل اعتبار اسناد و اعمال حقوقی غیررسمی در زمینۀ اموال غیرمنقول است.

4) عدم پذیرش اسناد ثبت‌نشده در دستگاه‌های اجرایی

علاوه بر مراجع قضائی و شبه‌قضائی، اسناد ثبت ‌نشده حتی در "دستگاه‌های اجرایی مشمول مادۀ 29 قانون برنامۀ ششم توسعه" نیز فاقد اعتبار هستند و پذیرفته نمی‌شوند. این فراگیری حاکی از این است که قانون‌گذار صرفاً در پی محدودسازی قضائی نبوده بلکه تمام ساختار اداری و اجرایی را نیز موظف به تبعیت از این نظام ثبتی کرده است.

5) ملاک شناسایی مالک رسمی

بخش پایانی ماده، به روشنی اعلام می‌کند که "فقط کسی که در دفتر املاک سازمان ثبت ملک به نام او ثبت شده یا ملک از مالک رسمی به او ارث رسیده باشد، مالک شناخته می‌شود. این موضوع پایان‌بخش بسیاری از اختلافات مالکیتی در خصوص مبایعه‌نامه‌های عادی، قولنامه‌ها و اسناد غیررسمی خواهد بود و قطعیت نظام ثبتی را تضمین می‌کند.

نتیجه‌گیری

مادۀ 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول با هدف شفاف‌سازی، پیشگیری از سوءاستفاده، کاهش حجم دعاوی و نظم‌بخشی به نقل‌وانتقالات اموال غیرمنقول طراحی شده است. این ماده نه‌تنها بار مسئولیت سنگینی بر دوش شهروندان و مشاوران املاک نهاده، بلکه از قضات و دستگاه‌های اجرایی نیز می‌خواهد صرفاً به اسناد رسمی و ثبت‌ شده ترتیب اثر دهند. بنابراین، اجرای دقیق این ماده نیازمند فرهنگ‌سازی، تسهیل فرآیندهای ثبت، آموزش عمومی و همچنین هماهنگی کامل میان دستگاه‌های اجرایی و قضائی است در غیراین‌صورت، اگرچه هدف قانون‌گذار جلوگیری از دعاوی غیرمستند و معاملات صوری بوده است، اما در عمل ممکن است عده‌ای از مردم از حقوق خود محروم شده و با خلأهای حقوقی مواجه شوند.