در بسیاری از شهرهای ایران، یکی از معضلاتی که ساکنان آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی با آن مواجه هستند، اخذ پایان‌کار تجاری یا اداری برای یک یا چند واحد مسکونی بدون اخذ رضایت سایر مالکان است. این تغییر کاربری، که بدون اخذ رضایت مالکین سایر واحدها صادر شده است، نه‌تنها آرامش و سکونت ساکنین را دچار اختلال می‌کند، بلکه ممکن است پایه‌ای برای طرح یک دعوای به نام ابطال پایان‌کار باشد.

روند قانونی تغییر کاربری در مجتمع‌های مسکونی

تغییر کاربری یک واحد مسکونی به واحد تجاری یا اداری مستلزم رعایت ضوابط خاصی است که عمدتاً با هدف حفظ نظم شهری و جلوگیری از ایجاد مزاحمت برای ساکنان مجتمع‌های مسکونی تدوین شده‌اند. یکی از الزامات ضروری، اخذ رضایت دیگر مالکان آن مجموعه است، زیرا تغییر کاربری می‌تواند تأثیر مستقیم بر وضعیت سکونت و حقوق سایر مالکان داشته باشد. بنابراین، یکی از مدارکی که باید به درخواست تغییر کاربری ضمیمه شود، رضایت‌نامۀ سایر مالکین است. این رضایت‌نامه معمولاً در قالب یک سند عادی تنظیم می‌شود و به امضای تمامی مالکان می‌رسد. علاوه بر رضایت‌نامه، در صورت تأیید و موافقت شهرداری منطقه، متقاضی تغییر کاربری موظف است نسبت به پرداخت عوارض مربوطه اقدام کند. این عوارض، بسته به نوع کاربری جدید، موقعیت جغرافیایی واحد و سیاست‌های شهرداری منطقه، متفاوت است. درنهایت پس از پرداخت عوارض، پایان‌کار جدید صادر می‌شود.

چالش اصلی: صدور پایان‌کار بدون رضایت سایر ساکنان

چالش اصلی آنجاست، که متقاضی بدون جلب رضایت سایر مالکین با ارائۀ مدارک ناقص و تخلفاتی اداری موفق به اخذ پایان‌کار تجاری یا اداری می‌شود. در چنین شرایطی، دیگر مالکین حق دارند با استناد به این تخلف، اقدام به طرح دعوایی تحت عنوان ابطال پایان‌کار نزد دیوان عدالت اداری کنند.

مبنای حقوقی دعوای ابطال پایان‌کار

مبنای حقوقی طرح این دعوا، اصل لزوم رضایت در تصمیمات مشترک و احترام به حقوق مالکانۀ سایر افراد در مجموعه است. وقتی یک واحد مسکونی تبدیل به محل کسب، تردد مشتریان یا دفتر اداری می‌شود، اثر مستقیم بر کیفیت زندگی، امنیت، آرامش و حقوق همسایگان دارد. این امر از مصادیق تجاوز به حقوق مشاعی یا مزاحمت برای سایر مالکین تلقی می‌شود. بنابراین، خواهان‌ها (مالکان دیگر) با ارائۀ مدارکی مانند کپی پایان‌کار، اثبات فقدان رضایت‌نامه‌ و آثار ایجاد مزاحمت باید دادخواست ابطال پایان‌کار را به دیوان تقدیم نمایند. دیوان‌عدالت نیز در صورت احراز تخلف، رأی به ابطال پایان‌کار تجاری یا اداری صادر خواهد کرد.

نتیجه‌گیری

آنچه در تغییر کاربری واحدهای مسکونی به کاربری تجاری یا اداری اهمیت دارد، رعایت حقوق جمعی و حریم خصوصی سایر ساکنان یک مجتمع است. اگرچه شهرداری‌ها اختیار صدور پایان‌کار را دارند، این اختیار نباید به‌گونه‌ای اعمال شود که منجر به تضییع حقوق دیگر مالکان گردد.

تغییر کاربری بدون اخذ رضایت از سایر مالکین، اقدامی ناقض اصول همزیستی مسالمت‌آمیز در مجتمع‌های مسکونی است که زمینه‌ساز بروز نارضایتی و چالش‌های حقوقی می‌شود. خوشبختانه قانون این امکان را برای مالکان دیگر فراهم کرده است که از طریق طرح دعوای ابطال پایان‌کار در دیوان عدالت اداری، از حقوق خود دفاع کنند و مانع از تثبیت وضعیت غیرقانونی شوند.

توصیه می‌شود پیش از هر اقدامی با وکلای متخصص در حوزۀ دعاوی شهری و ملکی مشورت نمایید، چرا که یک مشاورۀ حقوقی درست، می‌تواند از بروز مشکلات بزرگ‌تر در آینده جلوگیری کند.