صدور پروانۀ ساختمانی یکی از مهم‌ترین فرآیندهای قانونی در ساخت‌وسازهای شهری است، که بدون آن هرگونه عملیات عمرانی از نظر شهرداری غیرقانونی محسوب می‌شود. شهرداری‌ها به‌عنوان نهاد ناظر بر ساخت‌وساز در محدودۀ قانونی شهر، موظف‌اند هنگام صدور پروانه به قوانین و طرح‌های مصوب توسعۀ شهری پایبند باشند. در این میان، مواردی وجود دارد که در آن‌ها شهرداری قانوناً از صدور پروانه خودداری می‌کند. این مقاله به بررسی این موارد می‌پردازد.

1) مغایرت کاربری تقاضاشده با کاربری ثبتی ملک
یکی از اصلی‌ترین دلایلی که شهرداری را از صدور پروانه منع می‌کند، اختلاف بین کاربری ثبت‌شده در طرح تفصیلی و نوع کاربری مورد درخواست مالک است. شهرداری تنها در صورتی مجاز به صدور پروانه است که کاربری ملک با نوع کاربری درخواستی مطابقت داشته باشد.
مثال اول: کاربری ثبت‌شده مسکونی؛ کاربری مورد درخواست تجاری یا اداری یا صنعتی
اگر ملکی در طرح تفصیلی به‌عنوان کاربری "مسکونی" ثبت شده باشد، مالک نمی‌تواند درخواست احداث واحد تجاری، اداری یا صنعتی در آن بدهد. شهرداری در این‌صورت موظف به رد درخواست است، مگر اینکه تغییر کاربری ملک از طریق کمیسیون مادۀ 5 شورای عالی شهرسازی و معماری به‌صورت قانونی انجام شده باشد.
مثال دوم: کاربری ثبت‌شده عمومی؛ کاربری مورد درخواست مسکونی
گاهی کاربری ثبت‌شده یک ملک "عمومی" است؛ مانند فضای سبز، خدمات شهری، آموزشی یا بهداشتی. در این حالت، حتی اگر ملک به مالکیت خصوصی درآمده باشد، تقاضای صدور پروانه مسکونی در این نوع کاربری، فاقد وجاهت قانونی است و شهرداری به‌درستی از صدور پروانه خودداری می‌کند.

2) قرار گرفتن ملک در طرح‌های عمومی و پروژه‌های عمرانی
اگر ملک در محدودۀ طرح‌های عمرانی و توسعۀ شهری قرار گرفته باشد، نظیر تعریض خیابان‌ها، احداث پارک، مدرسه، بیمارستان یا مسیرهای دسترسی جدید، شهرداری مجاز به صدور پروانه نیست. در چنین مواردی شهرداری ملک را اصطلاحاً "مشمول طرح" می‌داند.
کاربری‌های عمومی مانند فضای سبز، پارک، معابر، مراکز خدماتی و فرهنگی معمولاً فاقد تراکم ساختمانی هستند. یعنی این نوع اراضی اصولاً برای ساخت بنا طراحی نشده‌اند و در صورت صدور رأی از دیوان‌عدالت اداری مبنی بر الزام به صدور پروانه، شهرداری نمی‌تواند مانند کاربری‌های مسکونی، تجاری یا مختلط، تراکم کامل اعطا نماید.

 
3) ادعای باغ بودن ملک از سوی شهرداری
با توجه به روند سریع شهرنشینی، تخریب باغ‌ها و کاهش فضای سبز یکی از دغدغه‌های مهم شهرسازی در ایران است. به همین دلیل، قوانین بازدارنده‌ای وضع شده‌ است، که از شهرداری‌ها می‌خواهند در برخورد با باغات و اراضی مشجر، نهایت دقت را به‌کار ببرند، حتی اگر کاربری در سند مالکیت مسکونی باشد، اما واقعیت فیزیکی ملک حاکی از باغ باشد، شهرداری تا تعیین تکلیف نهایی از صدور پروانه خودداری می‌کند. بنابراین، یکی از چالش‌برانگیزترین موارد در فرآیند صدور پروانه، تشخیص "باغ" بودن یا نبودن ملک است. شهرداری ممکن است با استناد به وجود درختان یا دیگر شاخص‌ها، ملک را باغ تشخیص داده و از صدور پروانه یا از اعطای تراکم کامل خودداری کند.
این اقدام شهرداری بر پایۀ قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها مصوب سال 1359 انجام می‌شود. براساس این قانون، هرگونه قطع درخت، تغییر کاربری یا تخریب باغ در محدودۀ شهری بدون مجوز ممنوع است.
پیش از صدور پروانه، باید وضعیت ملک توسط کمیسیون مادۀ 7 قانون حفظ و گسترش فضای سبز بررسی شود، اگر ملکی باغ تشخیص داده شود، انجام ساخت‌وساز محدود یا مشروط به حفظ فضای سبز می‌گردد.

 نتیجه‌گیری
خودداری شهرداری از صدور پروانۀ ساختمانی عمدتاً ریشه در حفاظت از طرح‌های جامع و تفصیلی شهری، حفظ کاربری‌های مصوب و صیانت از فضاهای عمومی و سبز دارد. این موارد، اگرچه ممکن است در نگاه اول برای متقاضیان دشواری‌هایی ایجاد کند، اما در بلندمدت به نظم‌بخشی شهری، توسعۀ پایدار و ارتقای کیفیت زندگی شهروندان کمک می‌کند. بنابراین، آگاهی از این ضوابط و مقررات پیش از هرگونه اقدام، نه‌تنها از اتلاف وقت و منابع جلوگیری می‌کند، بلکه مسیر اخذ پروانه را هموارتر می‌سازد.
در چنین شرایطی، مشورت با یک وکیل متخصص در امور شهرسازی و املاک می‌تواند راهگشا باشد، چرا که وکیل آگاه می‌تواند با ارائۀ راهنمایی‌های حقوقی دقیق، متقاضیان را در فرآیند پیچیدۀ اداری یاری رساند و به تحقق پروژه‌های ساختمانی در چارچوب قوانین و ضوابط کمک شایانی کند.