قانونگذار با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول (مصوب 1403/03/17) به‌منظور ساماندهی معاملات املاک و مستغلات، ثبت رسمی اسناد و اعمال حقوقی پیشین را طی مهلت قانونی الزامی کرده است. این قانون همچنین ثبت رسمی تمامی اعمال حقوقی و اسناد مربوط به اموال غیرمنقول در آینده را پیش‌بینی کرده است. برای اجرای این قانون، دو سامانه پیش‌بینی شده است: سامانۀ ثبت ادعاها، برای ثبت معاملات و اعمال حقوقی غیررسمی گذشته و سامانۀ یکپارچه معاملات املاک و مستغلات، برای ثبت رسمی تمامی اعمال حقوقی و اسناد مربوط به اموال غیرمنقول آینده. این نوشتار به‌نحو اختصار به بررسی اهداف و دامنۀ شمول قانون، و نحوۀ استفاده از این سامانه‌ها برای اجرای آن می‌پردازد.

تعاریف

الف) سامانۀ ساماندهی اسناد غیررسمی (ساغر):

سامانۀ ثبت املاک بدون سند یا سامانۀ ثبت ادعاها یا سامانه موضوع مادۀ 10، جهت ثبت و ساماندهی املاک و اراضی فاقد سند (املاک قولنامه‌ای) برای دریافت سند شش دانگ در نظر گرفته شده است.

ب) سامانۀ یکپارچۀ معاملات املاک و مستغلات (کاتب):

پلتفرمی جامع که ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از طریق آن انجام می‌شود. هدف آن الکترونیکی کردن ثبت اسناد و معاملات در دفاتر اسناد رسمی است. طرفین معاملات و صاحبان اسناد مربوط به اموال غیرمنقول باید معاملات و اسناد خود را در این سامانه ثبت نمایند.

اهداف قانون

1) ساماندهی نقل‌وانتقال اموال غیرمنقول؛

2) جلوگیری از نقل‌وانتقالات غیررسمی و مخفیانه با انگیزۀ فرار از دین؛

3) ایجاد شفافیت نظارت و کنترل دولت؛

4) حفاظت از حقوق مالکیت؛ 

5) ساماندهی مشاورین املاک؛

6) رفع موانع و تسهیل در صدور و تنظیم اسناد؛

7) تعیین تکلیف نقل و انتقالات غیررسمی سابق بر این قانون؛

8) امکان ثبت اراضی با حد نصاب کمتر از بیست هکتار در قطب‌های کشاورزی؛

9) پیشگیری از جرائم ملکی چون کلاهبرداری، انتقال مال غیر، معاملات معارض.

تقسیم‌بندی معاملات و اعمال حقوقی املاک مشمول ثبت رسمی

معاملات و اعمال حقوقی مربوط به املاک که باید به ثبت برسند را می‌توان به چهار دسته تقسیم کرد:

الف) اعمال حقوقی که موضوع یا نتیجۀ آن‌ها، انتقال عین مال غیرمنقول است مثل، بیع، معاوضه، صلح (معوض و غیرمعوض)، هبه، پیش‌فروش ساختمان، اجاره به شرط تملیک، شرکت معاوضی، وصیت تملیکی، اخذ به شفعه.

ب) اعمال حقوقی که موضوع یا نتیجۀ آن‌ها، انتقال منافع غیرمنقول برای بیش از دو سال یا ایجاد حق انتفاع برای بیش از دو سال است: مانند، اجاره، صلح منافع، وصیت منافع مال غیرمنقول، واگذاری حق ارتفاق، ایجاد حق انتفاع برای بیش از دو سال (رقبی و عمری).

پ) عقد وقف و عقد رهن نسبت به اموال غیرمنقول: عقد وقفی که موجب سلب مالکیت از واقف و ایجاد حق ارتفاق برای موقوف‌علیهم می‌شود که البته باید به‌صورت دائم انشاء شود و عقد رهنی که ایجاد وثیقه برای طلبکار یا مرتهن می‌نماید.

ت) تعهد به انشای اعمال حقوقی یاد شده: مانند تعهد به بیع (اعم از اینکه در قالب وعدۀ متقابل بیع باشد یا وعدۀ یک‌طرفۀ بیع) و تعهد به فروش آپارتمان.

نحوۀ ثبت‌نام املاک و اراضی فاقد سند در سامانۀ ساغر یا سامانۀ ثبت ادعاها

1) اطلاعات ملک و جمع‌آوری مستندات مالکیت آن (مالک یک ملک فاقد سند باید اصل سند عادی مانند مبایعه‌نامه، قولنامه، اجاره‌نامه، هبه‌نامه و سلسله ایادی گذشتۀ آن ملک را تهیه نماید چنان‌که به مالک اولیه برسد.

2) اطلاعات مالک (تهیۀ مدارک هویتی متقاضی ثبت و احراز هویت از طریق سامانۀ ثنا.

3) تهیۀ نقشه یوتی‌ام جغرافیایی از موقعیت ملک مورد ادعا توسط کارشناس رسمی دادگستری رشتۀ امور ثبتی.

4) بارگذاری کپی برابر با اصل مدارک و مستندات و اوراق هویتی و نقشۀ یوتی‌ام.

5) بررسی اطلاعات و مدارک توسط کارشناسان سازمان ثبت اسناد و املاک، در صورت نیاز درخواست مدارک و اطلاعات تکمیلی.

6) در صورت تأیید اطلاعات، مراحل اداری برای ثبت سند شروع می‌شود.

سامانۀ یکپارچۀ ثبت معاملات املاک و مستغلات (کاتب)

1) کاربرد: کاربرد سامانه کاتب عبارت است از: ثبت قرارداد، ثبت پیش‌نویس قراردادهای مربوط به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ثبت قراردادهای خارج از شمول قانون الزام، کارتابل مشاوران املاک، بلااثر نمودن قرارداد یا پیش‌نویس، ثبت متمم، استعلام کدرهگیری یا شناسۀ ثبت.

2) مزایا: از مزایای این سامانه می‌توان به کاهش مراجعۀ حضوری، صرفه‌جویی در زمان و هزینه، افزایش سرعت انجام امور ثبتی، دسترسی شبانه‌روزی و کاهش خطا نام برد.

3) ثبت: مراحل ثبت یک معامله در این سامانه به این‌صورت است که بعد از توافق طرفین و تهیۀ پیش‌نویس قرارداد توسط مشاورین املاک، پیش‌نویس قرارداد در سامانۀ کاتب ثبت شده و به دفاتر اسناد رسمی ارسال می‌گردد و توسط سردفتر تأیید و در دفتر املاک سازمان ثبت نهایی می‌شود.

پس از طی صحیح مراحل قانونی و تأیید نهایی، خریدار می‌تواند سند مالکیت را از دفترخانۀ اسناد رسمی دریافت کند. این چرخۀ قانونی برای ثبت تمام معاملات املاک و کلیۀ اسناد حقوقی حسب مورد طی خواهد شد.

ضمانت‌اجرای عدم ثبت

1) بی‌اعتباری اعمال حقوقی ثبت نشده نزد مراجع قضائی، شبه قضائی و داوری: اگر اموال غیرمنقول ثبت رسمی نشوند اعمال حقوقی نزد مراجع قضائی، شبه قضائی و داوری بی‌اعتبار و غیرقابل استماع است.

2) عدم استماع دعاوی و شکایات خاص درخصوص اعمال حقوقی ثبت نشده: هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی درخصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر، دعوای اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی، مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیۀ ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست.

3) عدم پذیرش اسناد ثبت نشده در دستگاه‌های اجرایی: اسناد ثبت نشده راجع به اعمال حقوقی (اعم از عقد و ایقاع) در هیچ‌یک از دستگاه‌های اجرائی موضوع مادۀ 29 قانون برنامۀ پنج سالۀ ششم توسعۀ اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب 1395/12/14 پذیرفته نمی‌شود.

دعاوی قابل طرح در مراجع قضایی مربوط به قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول

1) دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده، مشروط به ارسال اظهارنامۀ رسمی و طرح دعوا در مهلت‌های مقرر پس از اعمال حق فسخ (تبصرۀ 1 مادۀ 10).

2) دعاوی بطلان معاملۀ رسمی و سند مالکیت در حدود قانون الزام به ثبت رسمی معاملات.

3) دعاوی مربوط به مستندات و مالکیت و حقوق ثبت نشدۀ قبل از این قانون، که با تشخیص قطعی بودن مستندات طبق آیین‌نامه قابل استماع است. (تبصرۀ 5 مادۀ 1).

4) دعاوی مطالبۀ قیمت روز، در صورت بارگذاری عالمانۀ ادعاهای جعلی یا معاملۀ معارض توسط اشخاص ثالث (مادۀ 10).

5) دعاوی درج سند عادی با علم به عدم استحقاق در سامانه، و جرائم مرتبط با اسناد جعلی و انتقال مال غیر.

6) استرداد عوض یا عوضین، در صورت احراز تسلیم یا تبادل در اعمال حقوقی ثبت نشده (تبصرۀ 6 مادۀ 10).

7) اعتراض به ادعای مالکیت در سامانه در مهلت مقرر.

 نتیجه‌گیری

با شروع اجرای این قانون امکان ایرادات پیش‌بینی نشده و حتی ایراد به ضمانت‌اجراهای پیش‌بینی شده آن وجود دارد، اما این قانون نتیجۀ سال‌ها انتظار برای سر و سامان گرفتن معاملات حوزۀ املاک و مستغلات است که از فراوانی اهداف آن به‌خوبی بر می‌آید. رسیدن به این اهداف هرچند نسبی، ایجاد نظم و افزایش اعتبار و کاهش تعارض و اختلافات در جامعه را در پی خواهد داشت.