مادۀ 478 قانون مدنی ایران به یکی از جنبه‌های مهم قرارداد اجاره، یعنی وضعیت عیب در عین مستأجره، پرداخته است. این ماده مشخص می‌کند که در صورت معیوب بودن عین مستأجره در زمان اجاره، مستأجر از حقوقی برخوردار است که می‌تواند براساس آن تصمیم‌گیری کند. با این‌حال، تفسیر دقیق این ماده و تطبیق آن با شرایط خاص، مانند شیوع بیماری‌های همه‌گیر، نیازمند بررسی دقیق فقهی و حقوقی است. نظریۀ شمارۀ 7/99/402 مورخ 1399/06/03 اداره کل حقوقی قوه قضاییه نیز به این موضوع پرداخته و تلاش کرده است تا دامنۀ شمول مادۀ 478 را در شرایط خاص مانند شیوع بیماری کرونا یا آنفولانزای مرغی روشن سازد. در این مقاله به تحلیل حقوقی مادۀ 478 و نظریۀ مزبور و ابعاد مختلف آن پرداخته می‌شود.

1) مفاد مادۀ 478 قانون مدنی

ماده 478 قانون مدنی مقرر می‌دارد: «هرگاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده‌است اجاره را با تمام اجرت قبول کند، ولی اگر مؤجر رفع عیب کند به نحوی‌که به مستأجر ضرری نرسد مستأجر حق فسخ ندارد.»

این ماده سه گزینۀ اصلی را پیش روی مستأجر قرار می‌دهد:

الف) فسخ قرارداد اجاره: در صورتی‌که عیب در عین مستأجره به حدی باشد که مانع استفادۀ متعارف از آن شود، مستأجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

ب) قبول عین مستأجره با عیب: مستأجر می‌تواند با آگاهی از عیب، قرارداد را با همان شرایط و بدون کاهش اجاره‌بها ادامه دهد.

ج) رفع عیب توسط مؤجر: در صورتی‌که مؤجر عیب را به گونه‌ای برطرف کند که به مستأجر ضرری وارد نشود، حق فسخ از مستأجر سلب می‌شود.

عیب در این ماده به نقصی اطلاق می‌شود که در زمان انعقاد قرارداد وجود داشته و مانع استفادۀ متعارف از عین مستأجره شود. این عیب باید در خود عین مستأجره باشد نه در شرایط خارجی یا محیطی.

2) نظریۀ مشورتی ادارۀ کل حقوقی قوه قضائیه

نظریۀ شمارۀ 7/99/402 ادارۀ کل حقوقی قوۀ قضائیه به صراحت بیان می‌دارد: مواد 478 تا 483 قانون مدنی که به موضوع عیب در عین مستأجره و حقوق ناشی از آن پرداخته‌اند، قابل تسری به شرایطی نظیر شیوع بیماری‌های همه‌گیر مانند کرونا یا آنفولانزای مرغی نیستند. براساس این نظریه، این‌گونه شرایط به جهت ماهیت خود، به دلایل ذیل به‌عنوان عیب در عین مستأجره تلقی نمی‌شوند:

الف) عدم ورود عیب یا تلف به عین مستأجره: بیماری‌های همه‌گیر مانند کرونا یا آنفولانزای مرغی به خودی خود به عین مستأجره (مانند سالن مرغداری) آسیب فیزیکی یا ساختاری وارد نمی‌کنند.

ب) تأثیر بر فعالیت اقتصادی: این شرایط صرفاً انجام فعالیت اقتصادی (مانند مرغداری) را غیرممکن یا دشوار می‌سازند، بدون آنکه نقصی در خود عین مستأجره ایجاد شود.

ج) عوامل خارجی: این‌گونه بیماری‌ها به‌عنوان عوامل خارجی و محیطی تلقی می‌شوند که خارج از کنترل مأجر و مستأجر هستند و نمی‌توان آن‌ها را به‌عنوان عیب ذاتی عین مستأجره در نظر گرفت.

تحلیل حقوقی و تطبیق با شرایط خاص

در مادۀ 478، عیب باید به خود عین مستأجره مربوط باشد، مانند نقص در ساختار یک ساختمان یا تجهیزات یک کارگاه. با این‌حال، شرایطی مانند شیوع بیماری‌های همه‌گیر، که به‌طور کلی بر فعالیت‌های اقتصادی تأثیر می‌گذارند، به‌عنوان عیب ذاتی عین مستأجره محسوب نمی‌شوند.

3) تمایز بین عیب و شرایط محیطی

نظریۀ ادارۀ کل حقوقی قوۀ قضائیه به‌درستی بین عیب ذاتی عین مستأجره و مشکلات ناشی از شرایط محیطی تمایز قائل شده است. به‌عنوان مثال، در یک قرارداد اجارۀ مرغداری، اگر تجهیزات یا سازه‌های مرغداری معیوب باشند (مانند سیستم تهویۀ ناکارآمد)، این موضوع می‌تواند مشمول مادۀ 478 شود، اما اگر فعالیت مرغداری به دلیل شیوع بیماری مانند آنفولانزای مرغی مختل شود، این اختلال ناشی از شرایط خارجی است نه نقص در عین مستأجره.

نتیجه‌گیری

مادۀ 478 قانون مدنی ایران به موضوع عیب در عین مستأجره پرداخته و حقوقی را برای مستأجر در نظر گرفته است. با این‌حال، براساس نظریۀ ادارۀ کل حقوقی قوۀ قضائیه، شرایطی مانند شیوع بیماری‌های همه‌گیر به‌عنوان عیب ذاتی عین مستأجره تلقی نمی‌شوند. بنابراین، مشمول این ماده نیستند. این تفسیر با اصول حقوقی و فقهی سازگار است، زیرا عیب باید به خود عین مستأجره مربوط باشد نه به شرایط محیطی یا خارجی.