در معاملات، گاهی شرایطی گنجانده می‌شود که در صورت عدم تحقق آن‌ها، وضعیت حقوقی معامله دچار ابهام می‌گردد. یکی از این موارد، انتقال سرقفلی به شرط مساحت معین است. حال این پرسش مطرح می‌شود، که اگر پس از معامله مساحت واقعی سرقفلی کمتر یا بیشتر از مقدار توافق شده باشد، آیا این موضوع مشمول مادۀ 355 قانون مدنی خواهد بود؟

ماهیت سرقفلی و ارتباط آن با عقد اجاره

پیش از پرداختن به انطباق با مادۀ 355، لازم است به ماهیت سرقفلی بپردازیم. سرقفلی به خودی خود یک عین مستقل نیست، بلکه از آثار و تبعات عقد اجاره محسوب می‌شود. به عبارت دیگر، سرقفلی حقی است که برای مستأجر در ملک تجاری به وجود می‌آید و بدون وجود عقد اجاره، سرقفلی نیز وجود نخواهد داشت. بنابراین، احکام و آثار مربوط به سرقفلی تابع قانون حاکم بر عقد اجاره است، اعم از قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1356، قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1376، یا سایر قوانین مرتبط. این نکته کلیدی است، چرا که مادۀ 355 قانون مدنی مشخصاً به عقد بیع می‌پردازد.

بررسی مادۀ 355 قانون مدنی

مادۀ 355 قانون مدنی بیان می‌دارد: "اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است، بایع می‌تواند آن را فسخ کند، مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبۀ زیاده یا نقیصه تراضی نمایند".

این ماده ناظر به مواردی است که در عقد بیع، مساحت مورد معامله (مبیع) مشخص شده باشد. در چنین حالتی، اگر پس از معامله مشخص شود که مقدار واقعی کمتر یا بیشتر از مقدار ذکر شده است، حکم مادۀ 355 اعمال می‌شود.

عدم شمول مادۀ 355 بر انتقال سرقفلی

با توجه به ماهیت سرقفلی که در بالا ذکر شد، پاسخ به این پرسش که آیا انتقال سرقفلی به شرط مساحت معین مشمول مادۀ 355 قانون مدنی است، منفی است. دلایل این امر عبارتند از:

عدم عین معین بودن سرقفلی: مادۀ 355 ناظر به ملکی است که دارای مساحت مشخص باشد. سرقفلی یک حق مالی و غیرمادی است که از عقد اجاره ناشی می‌شود و به خودی خود یک عین معین قابل اندازه‌گیری به معنای فیزیکی نیست. مساحتی که در مورد سرقفلی مطرح می‌شود، مساحت عین مستأجره (ملک تجاری) است، نه خود سرقفلی.

تبعیت از احکام اجاره: همانطور که اشاره شد، احکام مربوط به سرقفلی تابع قوانین حاکم بر عقد اجاره است، در حالی‌که مادۀ 355 در بخش مربوط به عقد بیع و احکام آن قرار دارد.

راهکار حقوقی در صورت تخلف از شرط مساحت در انتقال سرقفلی

در فرضی که سرقفلی به شرط مساحت معین (مربوط به عین مستأجره) منتقل شده و پس از معامله مساحت کمتر یا بیشتر درآمده است، موضوع مشمول قواعد عمومی راجع به شروط ضمن عقد و حکم مقرر در مادۀ 235 قانون مدنی خواهد بود.

مادۀ 235 قانون مدنی مقرر می‌دارد: هرگاه شرطی که در ضمن عقد شده است شرط صفت باشد و معلوم شود آن صفت موجود نیست، کسی که شرط به نفع او شده است خیار فسخ خواهد داشت.

در این فرض، شرط مساحت معین، یک شرط صفت است که در ضمن عقد انتقال سرقفلی (که خود ناشی از عقد اجاره است) گنجانده شده است. اگر مساحت واقعی با مساحت توافق شده مغایرت داشته باشد، تخلف از شرط صورت گرفته است. در چنین حالتی:

خیار فسخ: طرفی که شرط به نفع او بوده (یعنی مساحت کمتر یا بیشتر از توافق باشد و این موضوع برای او دارای اهمیت باشد)، می‌تواند به استناد خیار تخلف از شرط، معامله انتقال سرقفلی را فسخ کند.

مطالبۀ مابه‌التفاوت‌ (در صورت امکان و توافق): در برخی موارد، اگر امکان جبران خسارت وجود داشته باشد و طرفین به آن رضایت دهند، ممکن است راه‌حل مطالبۀ مابه‌التفاوت‌ (جبران تفاوت قیمت ناشی از اختلاف مساحت) نیز مطرح شود، هرچند که در مورد سرقفلی و تخلف از مساحت عین مستاجره، اعمال خیار فسخ رایج‌تر و منطقی‌تر است.

نتیجه‌گیری

با عنایت به آنچه بیان شد، روشن است که انتقال سرقفلی به شرط مساحت معین و بروز اختلاف در آن، مشمول مادۀ 355 قانون مدنی نیست. این ماده به‌طور خاص برای عقد بیع و خرید و فروش عین معین فیزیکی کاربرد دارد، در حالی‌که سرقفلی یک حق مالی است که از عقد اجاره ناشی می‌شود و به‌خودی‌خود عین معین محسوب نمی‌گردد.

در چنین مواردی، راهکار حقوقی باید براساس قواعد عمومی شروط ضمن عقد و به‌ویژه مادۀ 235 قانون مدنی جستجو شود. چنانچه پس از انتقال سرقفلی، مشخص شود مساحت ملک مورد اجاره با آنچه شرط شده بود تفاوت دارد، طرف متضرر می‌تواند با استناد به خیار تخلف از شرط، معامله انتقال سرقفلی را فسخ کند. این رویکرد، ضمن حفظ اصول حقوقی حاکم بر هر یک از عقود بیع و اجاره، راهکاری منطقی و عادلانه برای حل‌وفصل اختلافات ناشی از عدم تحقق شروط در معاملات سرقفلی فراهم می‌آورد.