قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول در بین قضات، اساتید دانشگاه‌ها و رویۀ قضایی قانون پرچالشی است. معمولاً نظر بر این است که ابهامات کیفری این قانون خیلی بیشتر از ابهامات حقوقی آن است. هدف اصلی آن ساماندهی معاملات اموال غیرمنقول و جلوگیری از معامله با اسناد عادی است، البته نکتۀ قابل تأمل این است که علیرغم لازم‌الاجرا بودن، هنوز زیرساخت‌های اجرای آن فراهم نیست.

تعاریف
قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول

 قانونی که در سال 1403 به تصویب رسیده و به‌موجب آن، تمام معاملات اموال غیرمنقول باید در سامانۀ ثبت معاملات و املاک کشور به ثبت برسد.
جرائم موضوع قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول: جرائمی که مرتبط با سند باشد. مثلاً انتقال مال غیر مربوط به سند عادی، معاملۀ معارض با سند عادی، نه هر جرمی.

ابهامات جهات کیفری

الف) در قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول بیان شده دعاوی مربوط به معاملات اموال غیرمنقول که به‌صورت رسمی ثبت نشده‌اند در مراجع قضایی و شبه قضایی «مسموع نیست». سؤال این است که «مسموع نیست» یعنی چه؟

به‌عنوان مثال اگر انتقال مال غیر با سند عادی رخ دهد، قاضی دادسرا در مقابل شکایت کیفری انتقال مال غیر، باید چه قراری صادر کند؟ منع تعقیب یا موقوفی تعقیب؟ و اگر پرونده در دادگاه مطرح باشد دادگاه برائت صادر می‌کند یا قرار موقوفی تعقیب؟
موضوع اختلافی است. یعنی در عرصۀ کیفری «مسموع نیست» وجود ندارد. در آیین دادرسی کیفری قرار منع تعقیب، قرار موقوفی تعقیب و حکم برائت صادر می‌شود و حالتی غیر از این سه مورد وجود ندارد.
صاحب نظران نیز در مقابل این سؤال سه تحلیل مختلف دارند:
برخی معتقدند اصولاً جرمی رخ نداده یعنی از تاریخ 1403/04/03 موضوع جرم نبوده و باید قرار منع تعقیب یا حکم برائت صادر شود.
گروهی دیگر موضوع را یک امر شکلی دانسته، و قرار موقوفی تعقیب را لازم می‌دانند.
اما گروه سوم بیان می‌کنند؛ در اصل جرم رخ داده ولی قابلیت تحقق ندارد. مسموع نبودن قانون جدید راجع به شکایت کیفری در اسناد عادی، یک امر شکلی و موجبی برای صدور قرار موقوفی تعقیب است.

ب) آیا قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول عطف به ما سبق می‌شود یا خیر؟
مادۀ 4 قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول در مورد اسناد رسمی موجود یا اسناد رسمی که بعد از تاریخ 1403/04/03 صادر می شود، مادۀ 1 این قانون را جاری می‌داند. پس طبق این قانون از تاریخ مذکور اگر معامله ای با سند عادی انجام شده باشد حتی اگر جرم باشد دعوای مربوط به آن قابل استماع نیست. حال سؤال این است که اگر جرم قبل از  لازم الاجرا شدن این قانون رخ داده باشد، با توجه به اینکه این قانون مساعد به حال متهم است، آیا عطف به ما سبق صورت می گیرد؟
برخی حقوقدانان بر این نظرند که؛ از نقطه نظر علمی و صراحت قانونی (مادۀ 10 قانون مجازات اسلامی)، اگر قانونی تصویب شود و از رفتاری جرم زدایی کند عطف به ماسبق می‌شود، و این قانون همۀ شرایط لازم برای عطف به ماسبق شدن را دارد و حتماً عطف به ما سبق می‌شود اما همین حقوقدانان معتقدند عطف به ما سبق شدن این قانون جای تامل دارد.

پ) با لازم الاجرا شدن این قانون آیا جرمی چون جعل سنتی قابل استماع خواهد بود یا خیر؟
در این قانون آمده است هر عمل حقوقی مربوط به مال غیرمنقول یا تعهد به آن اعمال حقوقی باید با سند رسمی انجام شود و اگر با سند عادی انتقالی یا تعهدی صورت گیرد قابلیت اضرار ندارد. از طرفی می‌دانیم که در جرم جعل قابلیت اضرار واجب است و بالقوه باید دربردارندۀ ضرر مالی یا مادی باشد.
پس اگر شخصی با سند عادی و با امضای مالک ملک، آن را به دیگری ارائه دهد و یا با سند مجعول برای یکی از طرفین عمل حقوقی حق فسخی ایجاد کند، قاضی باید چگونه عمل کند؟
موضوع مورد اختلاف است و برخی معتقدند که واقعاً نمی‌توان رویۀ خاصی قائل شد و باید در هر پرونده بررسی نموده و قابلیت اضرار را معین کرد.

ت) قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول تا چه حدی از دامنۀ جرائم می‌کاهد؟ آیا می‌توان گفت که مادۀ 117 (راجع به معاملۀ معارض) قانون ثبت اسناد و املاک منسوخ شده است؟
معاملۀ معارض یعنی اینکه شخص یک بار مال خود را با سند عادی یا رسمی منتقل می‌کند و بار دوم همان مال را به صورت رسمی به دیگری انتقال می‌دهد. البته رای وحدت رویۀ شمارۀ 43 هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور در مورد معامله معارض اموال غیرمنقول، با سند رسمی بودن هر دو انتقال (اول و دوم) را لازم می‌داند.
به نظر می‌رسد یکی از اهداف این قانون عدم امکان ثبت معاملات متعارض در سامانۀ ثبت اسناد الکترونیک می‌باشد و با لازم الاجرا شدن این قانون ثبت رسمی اموال غیرمنقول دیگر به‌عنوان جرم معاملۀ معارض سالبه به انتفاع موضوع است، اما معاملۀ معارض اموال منقول همچنان وجود دارد.

ث) در مادۀ 9 قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول، آمده است؛ اگر قاضی طبق این ماده عمل نکند به مجازات تعزیری درجۀ شش (از شش ماه تا دو سال حبس، جزای نقدی و شلاق) محکوم می‌شود. پس آیا عمل قاضی مبنی بر اعتبار ندادن به سند رسمی و یا اعلام نکردن رأی مربوط به اموال غیرمنقول حسب مورد به ادارۀ ثبت اسناد و املاک کشور، تخلف است یا جرم؟ و مرجع رسیدگی کدام است؟
اکثر صاحب نظران بر این باورند که اگرچه قانون به مجازات تعزیری درجۀ شش اشاره کرده است، اما منظور قانونگذار تخلف بوده است نه جرم که مستوجب مجازات باشد.
پس به شرط ارتکاب این رفتار از طرف قاضی دادگستری، دادگاه انتظامی قضات و دادگاه عالی انتظامی قضات به تخلف رسیدگی کرده و به یکی از چند مجازات محکوم می‌نمایند، اما از طرفی هیچ مرجع انتظامی نمی‌تواند کسی را (قاضی) شلاق بزند یا حبس کند، پس تنها راهکاری که برای این مراجع انتظامی باقی می‌ماند حکم به جزای نقدی و کسر از حقوق است. این موضوع در مراجع انتظامی سابقاً پیش‌بینی شده است.

ج) آیا شروع به جرم جرائمی که در حیطۀ قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول رخ می دهد، نیز مسموع نیست؟ آیا امکان مطرح شدن در دادسرا را دارد؟
مثلاً می‌دانیم انتقال مال غیر با سند عادی امکان ندارد، اما شروع به انتقال مال غیر با سند عادی چطور؟ به‌نظر می‌رسد وقتی خود جرم قابلیت استماع ندارد، شروع به جرم آن نیز قابلیت استماع نخواهد داشت.

نتیجه گیری
قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول یک قانونی پیشگیرانه بوده، اما یک قانون جدید نیست. چون این قانون از سال‌ها قبل با قانون ثبت اسناد و املاک در رویۀ قضایی وجود داشته و هم اکنون در دادگستری ها در حال اجرا است. البته صاحب نظران معتقدند با تمام ایرادها، این قانون یکی از بهترین قوانین کشور می‌باشد.