قراردادهای اجارۀ اماکن تجاری با توجه به نقش مستقیم و حیاتی در اقتصاد، مستلزم آگاهی حقوقی عمیق و شناخت جایگاه عقد اجاره در نظام تجارت کشور است. با توجه به تعدد قوانین ناظر بر روابط موجر و مستأجر، تعیین صریح قانون حاکم و رعایت کامل تشریفات شکلی و ماهوی، از اهمیت بالایی برخوردار است. به‌علاوه، اتخاذ رویکردی پیشگیرانه برای رفع هرگونه منشأ اختلاف از طریق تنظیم قراردادهای دقیق، امری ضروری است که با رعایت شروط اساسی و ارکان صحت عقد اجاره، تضمین‌کنندۀ شفافیت، ثبات روابط و در نهایت، مبنای اقتصاد پویا و پیشرفته خواهد بود.

الف) قانون حاکم

قراردادهای تجاری و غیرتجاری جدید بر مبنای قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 است. این قانون تنها برای قراردادهای اجاره املاک تجاری که پس از 1 مهر 1376 منعقد شده و سابقۀ استیجاری قبل از این تاریخ ندارد، حاکم است. چنانچه سابقۀ اجارۀ ملک تجاری به قبل از 1376 برسد، حتی با تمدید یا انتقال حق استیجاری، مشمول قانون 1356 است.

نکتۀ اصلی قانون 1376، عدم شناسایی خودکار حق کسب و حق کسب و پیشه و سرقفلی است. به همین دلیل وجود سرقفلی و حق انتقال به غیر باید با توافق در قرارداد ذکر شود.

برای اعتبار قانون 1376، لازم است قرارداد کتبی، در دو نسخه و با امضای دو شاهد باشد. عدم رعایت این شرط،  قرارداد را از شمول این قانون خارج می‌کند.

ب) موضوع قرارداد

ملک موضوع قرارداد اجارۀ تجاری باید دارای مشخصات دقیق و کاملی باشد. این مشخصات شامل نوع ملک (مجتمع تجاری، مغازه، دفتر کار، انبار و غیره)، مشخصات ملک (آدرس دقیق ملک، پلاک ثبتی، متراژ، تعداد طبقات)، امکانات ملک ( آب، برق، گاز، تلفن، گرمایش، سرمایش و غیره)، کاربری ملک (کاربری ملک یا نوع فعالیت تجاری ملک، مطابق با مجوزهای قانونی و عرف تجاری)، وضعیت ملک از نظر کیفی و کمی.

پ) طرفین قرارداد

طرفین قرارداد اجارۀ تجاری شامل موجر و مستأجر است. که هر دو طرف امکان شخص حقیقی یا حقوقی بودن دارند.

 اگر موجر یا مستدجر شخص حقیقی باشد: نام و نام خانوادگی، اصالت یا نمایندگی (وصایت، وکالت، ولایت، قیمومت)، نام پدر، شمارۀ ملی، تاریخ تولد، شمارۀ شناسنامه، سریال شناسنامه، محل صدور شناسنامه، اقامتگاه (آدرس، کدپستی، تلفن ثابت، تلفن همراه، فکس، ایمیل).

اگر موجر یا مستأجر شخص حقوقی باشد: نام شرکت، نوع شرکت، شمارۀ ثبت، شناسۀ ملی، کد اقتصادی، نام و مشخصات کامل نمایندۀ شرکت با آدرس شرکت، سمت و عنوان نمایندگی در روزنامۀ رسمی و اساسنامۀ شرکت، نشانی شرکت (آدرس، کدپستی، تلفن ثابت، تلفن همراه  فکس، ایمیل).

ت) مدت عقد اجاره

1) مدت رکن اصلی عقد اجاره است. اگر مدت نباشد عقد اجاره باطل است.

2) شاخص مدت، اَجل پرداخت قرارداد است. در قرارداد حتماً باید اجل پرداخت مشخص باشد چون دو اثر اساسی دارد؛  اولاً؛ طرفین را از مادۀ 501 قانون مدنی «اجاره از قرار» نجات می‌دهد، زیرا اگر برای اجاره مدت معین شود، اما اجل پرداخت تعیین نگردد، قرارداد بیش از شاخص مدتی که تعیین شده است، اعتبار ندارد.

ثانیاً؛ در اجاره نیز مانند دیگر عقود معوض، حق حبس ایجاد می‌شود. البته در اجاره زمانی حق حبس ایجاد می‌شود که فاقد اجل باشد. مستند به مادۀ 490 قانون مدنی، اگر اجل پرداخت مشخص شود طبق آن توافق عمل می‌شود وگرنه باید پرداخت نقداً انجام شود چون اصل بر حال بودن است. نهایتاً، در عقد اجاره، مدت و شاخص مدت باید همزمان بیاید.

ث) سلامت عین مستاجره

همیشه در قراردادها تأیید سلامت عین مستاجره ذکر می‌شود، که معمولاً واقعیت ندارد. زیرا در مواردی که عملکرد عین مستاجره به مرور مشخص می شود، تأیید ظاهری و آنی، آگاهی واقعی در پی ندارد. برای جلوگیری از مشکلات آینده دو عمل در زمان انعقاد عقد اجاره ضروری به‌نظر می‌رسد: 1) در زمان انعقاد، حسب مورد موقعیت تست سلامت و در صورت ضرورت نصب و راه‌اندازی فراهم شود. 2) برای اطمینان از سلامت در زمان استفاده وجه‌التزام قرار داده شود.

ج) نحوۀ پرداخت اجاره‌بها

1) اجاره‌بها باید به تفصیل و دقیق مشخص شود. برای تأخیر در پرداخت یا عدم پرداخت آن، برحسب شاخص وجه‌التزام جداگانه‌ای تعیین شود. یعنی اگر از چک به‌عنوان تضمین استفاده می‌شود، باید برحسب هر شاخص یک تضمین تعیین شود. تا در صورت عدم پرداخت یا تأخیر در پرداخت اجاره‌بها، بتوان سند تضمین را به اجرا گذاشت.

 اگر در تأخیر و عدم پرداخت اجاره‌بها، وجه‌التزام کلی تعیین شود و یک‌بار اجاره‌بها پرداخت نگردد و موجر بخواهد از وجه‌التزام استفاده کند، یا باید برای همان یک‌بار کل چک را کارسازی کند و مبلغ اجاره‌بهای یک ماه را دریافت کند، در این صورت برای دفعات بعدی تضمینی نمی‌ماند، یا مجبور به تحمل عدم پرداخت در کل مدت خواهد بود تا در پایان امکان وصول کل اجاره‌بها از آن تضمین میسر گردد، که این نیز معقول به‌نظر نمی‌رسد.

پس وجه‌التزام‌های متعدد برحسب موارد ضروری است.

2) اشتباهی که معمولاً صورت می‌گیرد این است به جای تعیین وجه‌التزام برای هر پرداخت، مبنای پرداخت در صورت تأخیر یا عدم پرداخت اجاره‌بها، را کسر کردن از  مبلغ قرض‌الحسنه قرار می‌دهند. لازم به توضیح است که ماهیت مبلغ قرض‌الحسنه، قرض است و باید مثل آن، به مستأجر عودت گردد.

از طرفی برای وصول اجاره‌بها از مبلغ قرض‌الحسنۀ مستأجر، باید پرسۀ قضایی به‌صورت اصولی طی شود و موجر کل قرض‌الحسنه را به حساب دادگستری واریز و توقیف نماید. بعد طرح دعوا نموده تا با حکم دادگاه  بتواند، اجاره‌بهای مورد نظر خود را از مبلغ قرض‌الحسنه اجاره وصول کند، یعنی امکان وصول مستقیم اجاره‌بهای معوقه از مبلغ قرض‌الحسنه وجود ندارد.

چ) تسلیم مورد اجاره

تسلیم و تسلم مورد اجاره ضرورت عقد صحیح است. تسلیم عین مستأجره شرط صحت عقد اجاره است، که بدون آن اجاره باطل است. تسلیم باید طوری انجام شود که مستأجر بتواند استفادۀ مطلوب و مورد نظر خود را از عین مستۀجر ببرد.

همچنین لازم است که برای مستأجر در حفاظت از عین مستأجره شرط مسئولیت نمود. با این مضمون که مستأجر مسئول هر نوع خسارت ناشی از عمل خود و سایر مستاجرین یا سایر اشخاص در ملک مورد اجاره است و وجه‌التزام برای تخلف تعیین شود.

ح) انتقال یا عدم انتقال عین مستاجره

 چنانچه موجر بخواهد مانع انتقال گردد باید در ضمن عقد اجاره تصریح به عدم انتقال نماید. البته در مورد امکان انتقال یا عدم انتقال عین مستأجره توسط موجر یا مستأجر توافق ضروری است، زیرا گاهی در انتقال عین مستأجره طبق قواعد عقود جمعی که استثنای است بر اصل نسبی بودن، با امضای یک نفر، گروهی از افراد متعهد می‌شوند.

نکتۀ دیگر این‌که در صورت دادن اختیار انتقال به مستأجر، شرط درج مسئولیت در قراردادهای ثانوی لازم است تا هر یک از مستأجرین مسئول ایفای تعهدات خود در مقابل موجر باشد و در صورت بروز هرگونه خسارت شخصاً ملزم به جبران خسارت گردد، زیرا مبنای مسئولیت و مقتضای اطلاق عقد اجاره امانت است. در صورت مطلق بودن مسئولیت و عدم شرط آن، قواعد عمومی حاکم بوده و اثباث تقصیر برای جبران خسارات لازم است، که مشکل خواهد بود.

خ) تعیین تکلیف مسئولیت های قانونی

به‌نظر می‌رسد بهتر است در قرارداد اجاره هر یک از موجر و مستأجر تعهدات قانونی خویش را متقبل شوند. مثلاً در مالیات بر اجاره، و یا بیمه و مسئولیت‌های دیگر در مقابل سازمان‌ها و ادارات دولتی که وظیفۀ قانونی هر یک از طرفین است و معمولاً شرط خلاف نموده و تعهد را بر عهدۀ طرف مقابل قرار می‌دهند هر چند توافق صحیح و قابل دفاع است، اما ریسک بسیاری در پی دارد، که باید با تعیین ضمانت اجرا و تضمین تعهد خطر را برطرف نمود.

د) خاتمۀ اجاره

خاتمۀ اجاره، قاعدتاً انقضای مدت است، اما تلف عین مستأجره نه اتلاف، مساوی با انفساخ عقد اجاره است که در مادۀ 483 قانون مدنی تصریح شده است. در مادۀ 494 قانون مدنی نیز  بیان شده؛ عقد اجاره که مدت آن تمام شده است، برطرف می‌شود، که برطرف شدن همان منتفی شدن عقد است.

تلف حکمی یا از قابلیت انتفاع خارج شدن عین مستأجره و منتفی شدن اجاره، همچنین انتفای جهت عقد و فوت مستأجر در صورت شرط مباشرت ایشان در اجاره، نیز خاتمه اجاره را در پی دارد. البته شرط فاسخ یعنی پیش‌بینی انحلال خودبه‌خودی عقد اجاره در آینده با حصول شرایطی معین نیز به عقد اجاره پایان می‌دهد.

ذ) تخلیه عین مستاجره

 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 در مورد تخلیه جامع نبوده، زیرا با این‌که اکثر جهات تخلیه در قوانین ما معین شده، اما در بسیاری از موارد قواعد عمومی قانون مدنی مرجع عمل است. این عدم جامعیت و ابهامات حقوقی ضرورت توافق جزئی‌تر در مورد تخلیه در قرارداد و تعیین ضمانت‌اجرا برای هر تخلف را واجب می‌نماید.

ر) فورس‌ماژور

چنانچه حوادث و اتفاقات غیرقابل پیش‌بینی، غیرقابل احتراز و غیرقابل کنترل که خارج از اراده و عمل متعهد باشد و در طول مدت قرارداد حادث شده باشد و تأثیر مستقیم و مؤثر بر تعهدات طرفین قرارداد داشته باشد به گونه‌ای که مانع انجام هر یک یا تمام تعهدات قرارداد به‌صورت کلی و جزئی گردد، فورس‌ماژور یا حادثۀ قهری رخ داده است.

اگر مدت فورس‌ماژور بیش از مدت معین باشد طرفین، ظرف مدت معین، درخصوص نحوۀ ادامه قرارداد، مذاکره خواهند نمود و درصورت حصول نتیجه وفق آن عمل نمایند در‌صورتی‌که ظرف مدت مذکور توافقی حاصل نگردد، هر یک از طرفین، طبق پیش‌بینی در قرارداد، قرارداد را فسخ خواهند نمود.

ز) حل‌وفصل اختلافات

درصورت بروز هرگونه اختلاف ناشی و یا مرتبط با قرارداد حاضر، اختلاف موجود به یک مرکز داوری با شمارۀ ثبت و شناسۀ ملی معین به‌عنوان مقام ناصب داور، ارجاع گردد. در‌صورتی‌که مقام ناصب ظرف مهلت معین در قرارداد داور تعیین ننماید، موضوع اختلاف از طریق مراجع ذی‌صلاح پیگیری گردد.

نتیجه‌گیری

قرارداد‌های اجارۀ اماکن تجاری، به‌عنوان اصل اساسی اقتصاد، نیازمند تنظیم دقیق و جامع است. این امر با توجه به قانون حاکم و رعایت اصول دقیق قراردادنویسی، مستلزم مشخصات کامل مورد اجاره، اطلاعات دقیق طرفین، تعیین مدت و اجل پرداخت شفاف، اطمینان از سلامت عین مستأجره با وجه‌التزام، تعیین دقیق اجاره‌بها با تضمین‌های متعدد و متناسب، تسلیم مطلوب مورد اجاره با مسئولیت خسارت، تعیین تکلیف حق انتقال به غیر، تفکیک مسئولیت‌های قانونی طرفین و اجبار با ضمانت‌اجرا و پیش‌بینی شرایط خاتمه و تخلیه است.