بلاگ
- خانه
- جزئیات بلاگ
جمعه، 21 آذر 1404
معصومه افراسیابی
تخلیه در قانون موجر و مستأجر سال1356
مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 صرفاً در خصوص اجارۀ اماکن تجاری پیش از قانون سال 76 است. به موجب مقررات قانون سال 56 با پایان مهلت قرارداد مالک حق درخواست تخلیۀ مورد اجاره ندارد. این قانون بر مبنای حمایت از مستأجر بوده و مستأجر از حقی تحت عنوان حق کسب پیشه و تجارت نیز برخوردار است. البته این قانون موارد محدودی راهگریز از ادامۀ تحمیلیِ اجاره برای موجر در نظرگرفته است که با اثبات آنها فسخ و تخلیه برقرار میگردد.
تخلیۀ ملک یعنی خارج کردن ملک از تصرف متصرف و تحقق حاکمیت مالک، بهنحویکه مالک بتواند، هرگونه تصرفی در ملک خود نماید. تخلیه با دستور یا حکم محاکم صالح محقق است. دستور تخلیه، دستوری است که از محکمۀ صالح صادر میشود و باید در کمترین زمان ممکن اجرا گردد، اما حکم تخلیه از دادگاه صالح صادر میشود و قابلیت تجدیدنظرخواهی دارد. بنابراین سرعت رسیدگی و اجرای آن از دستور تخلیه، کمتر است.
بند 1 مادۀ 15 قانون موجر و مستأجر سال 56 در مورد تخلیه به جهت احداث بنا است که در دو حالت امکانپذیر است:
الف) دعوای تخلیه به جهت احداث بنا به علت خرابی و عدم قابلیت تعمیر آن و یا به واسطۀ مضر بودن به سلامت و بهداشت محل.
ب) دعوای تخلیه به لحاظ احداث ساختمان یا نوسازی بنا.
دعوای تخلیه با درخواست موجر و با ارائۀ پروانۀ ساختمانی یا گواهی شهرداری، به دادگاه آغاز میشود. دلیل محکم موجر برای تخلیه همان پروانه و گواهی است و مستأجر امکان دفاع ندارد، مگر اینکه مدعی مجعول بودن پروانه یا گواهی شود یا اینکه از پایان یافتن مدت اعتبار پروانه ساختمان استفاده کند.
البته در عمل شهرداریها از صدور گواهی خودداری میکنند و موجر ناچار باید پروانه بگیرد، از طرفی مدت اعتبار پروانۀ ساختمانی محدود و موجر فقط از تاریخ تخلیۀ ملک فقط ششماه مهلت دارد تا شروع به ساخت کند، اگر در مهلت اقدام نکند، طبق مادۀ 16 قانون سال 56 با درخواست مستأجر به پرداخت معادل یک سال اجارهبها محکوم میشود، مگر اینکه این تأخیر ناشی از قوۀ قاهره یا مبتنی بر عللی خارج از ارادۀ مالک باشد.
نظریۀ شمارۀ 7/1400/1758 مورخ 1400/01/07 ادارۀ کل حقوقی قوۀ قضائیه دربارۀ شرایط تخلیۀ عین مستأجره برای احداث ساختمان جدید: در پاسخ به استعلام مطرح شده، نظریۀ مشورتی تأکید دارد که گواهی شهرداری مذکور در بند 1 مادۀ 15 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 به معنای تأئیدیهای است که شهرداری پس از بررسی تقاضای مالک برای صدور پروانۀ ساختمانی صادر میکند و بیان میدارد که صدور پروانۀ ساختمانی با توجه به مقررات و ضوابط مربوطه از نظر شهرداری بلامانع است. بر ایناساس، صرف تقاضای صدور پروانه بدون پیگیری و اقدام از سوی مالک کافی نبوده و مقصود قانونگذار در خصوص پذیرش درخواست تخلیه محقق نمیشود.
به موجب بند 2 مادۀ 15 قانون روابط موجر و مستأجر 56، هرگاه موجر ثابت کند شخصاً برای اشتغال به مال موضوع اجاره نیاز دارد، مستاجر محکوم به تخلیۀ ملک با تسویه حساب است. البته وجود چند شرط الزامی است: اول، اینکه عین مستأجره باید ششدانگ مال موجر باشد و مشاعی نباشد. دوم، صدور حکم تخلیه منوط به احراز نیاز واقعی مالک به اشتغال در محل مورد اجاره باشد.
طبق بند 3 مادۀ 15 قانون سال 56 در صورتیکه ملک مورد اجاره مناسب برای سکنی باشد، موجر با اثبات نیاز خود یا اولاد یا پدر و مادر یا همسر به مورد اجاره، در قبال پرداخت حق کسب، پیشه و تجارت میتواند ملک را تخلیه کند، اما طبق مادۀ مذکور هرگاه موجر حداقل به مدت یکسال از محل مورد اجاره به نحویکه ادعا کرده استفاده نکند به درخواست مستأجر سابق به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره بهای همان ملک محکوم خواهد شد، مگر اینکه ثابت کند عدم استفادۀ او در اثر قوۀ قاهره یا عللی خارج از اراده بوده است.
در قراردادهای اجارۀ اماکن تجاری مشمول قانون 56، برخلاف قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر سال 76، مستأجر حق انتقال به غیر مورد اجاره را جزئا یا کلاً یا به نحو اشاعه، بدون اذن موجر ندارد، اگر مستأجر بدون اذن اقدام کند، موجر میتواند دعوای تخلیه بهدلیل انتقال به غیر بر علیه مستأجر و منتقلالیه در دادگاه صالح مطرح نماید. دادگاه در این دعاوی پس از احراز مالکیت یا ذینفع بودن خواهان و وجود رابطۀ استجاری طبق قانون سال 56 بین طرفین، قرار معاینۀ محل و تحقیق محلی صادر مینماید.
پس از احراز تخلف مستأجر به انتقال مورد اجاره بدون اذن مالک، ظرف سهماه از تاریخ قطعیت حکم صادره، نیمی از مبلغ حق کسب، پیشه یا تجارت طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین و به مستأجر پرداخت شده و عقد اجاره فسخ و تخلیه به جهت انتقال به غیر انجام میشود.
نظریۀ شمارۀ 7/1401/510 مورخ 1401/08/07 ادارۀ کل حقوقی قوۀ قضائیه دربارۀ اجرای حکم تخلیه در قبال پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی: در پاسخ به استعلام در خصوص اجرایی بودن حکم دادگاه برای تخلیۀ ملک بهدلیل انتقال به غیر و درخواست سرقفلی، نظریه تصریح میکند که در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 حق سرقفلی جداگانهای پیشبینی نشده است و تنها حق کسب یا پیشه یا تجارت وجود دارد. بنابراین، مبلغ پرداخت شده بهعنوان سرقفلی نمیتواند مستقل از حق کسب یا پیشه یا تجارت مطالبه شود. همچنین، در صورتی که مهلت مقرر برای پرداخت از سوی موجر رعایت نشود، حکم تخلیه بلااثر و پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی که منوط به تخلیه بوده است، قابل اجرا نخواهد بود.
اگر مستأجر تعدی و تفریط کند، که به اساس بنا خلل وارد آورد و اساس بنا را تغییر دهد، با فسخ قرارداد حق کسب، پیشه و تجارت نیز ساقط میشود و دادگاه حکم تخلیه را بدون این حق برای مستأجر صادر میکند. دعوا با تقدیم دادخواست تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط، با ارائۀ دلایل و مدارک توسط موجر شروع میشود. دادگاه در صورت لزوم نظر کارشناس را اخذ و یا قرار معاینۀ محل صادر میکند. در نهایت مبادرت به صدور حکم مبنی بر تخلیۀ مورد اجاره به لحاظ تعدی و تفریط بدون احتساب حق کسب و پیشه و تجارت مینماید. نظریۀ شمارۀ 7/1401/348 مورخ 1401/08/23 ادارۀ کل حقوقی قوۀ قضائیه دربارۀ شرایط تفریط مستأجر در قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر 1356 و تأثیر پرداخت اجارهبها بر آن: نظریه به بررسی مواردی میپردازد که در آنها مستأجر بدون دایر کردن محل کسب برای مدت طولانی، مورد اجاره را رها میکند و از این بابت از رونق اقتصادی ملک کاسته میشود. طبق مادۀ 952 قانون مدنی، ترک عملی که برای حفظ مال غیر لازم است، تفریط محسوب میشود و در این مورد، اگر مستأجر کسب و کار را دایر نکند و این عمل موجب متروکه شدن و کاهش حفاظت از ملک شود، تفریط است. پرداخت یا عدم پرداخت اجارهبها تأثیری در تحقق تفریط ندارد و تشخیص مصداق با قاضی است.
تخلیۀ اماکن تجاری طبق بند 7 مادۀ 14 قانون روابط موجر و مستأجر سال56، تخلیه به لحاظ تغییر شغل است. دادگاه پس از احراز مالکیت خواهان و وجود رابطۀ استیجاری قرار معاینۀ محل و یا تحقیق محلی صادر میکند و اگر تخلف مستأجر مبنی بر تغییر شغل محرز باشد دادگاه با استناد به مادۀ 28 قانون فوق، حکم به تخلیه بدون احتساب حق کسب، پیشه و تجارت صادر میکند. معیار درست مشاغل مشابه و غیرمشابه از نظر کارشناسان دادگستری میتواند اتحادیۀ آن مشاغل یا عرف و غیره باشد. در موارد ذیل دعوای فسخ و تخلیه مسموع نیست:
1) اگر شغل معینی در اجارهنامه ذکر نشده باشد.
2) طرفین براساس شغل معین عقد اجاره را منعقد نکرده باشند.
3) عقد اجاره بهنحو اطلاق منعقد شده باشد.
4) صریحاً حق تغییر شغل به مستأجر داده شده باشد.
5) عرف، شغل جدید را مشابه شغل سابق تلقی نماید.
6) مستأجر در اثر عوامل فورس ماژور شغل خود را بهطور موقت تغییر دهد.
7) با حکم قانون و یا امر قانونی شغل خود را تغییر بدهد.
اگر مستأجر اجارهبها را مستند به بند 9 و تبصرۀ 1 مادۀ 14 قانون سال 56 در موعد قانونی پرداخت نکند و سند اجاره عادی باشد موجر باید اظهارنامه بدهد و چنانچه سند رسمی باشد باید اخطاریه بدهد. در اظهارنامه یا اخطاریه باید قید کند که از چه تاریخی تا چه تاریخی و به چه مأخذی اجارهبها به تعویق افتاده است و باید مبالغ را درست ذکر کند، زیرا در غیر اینصورت موجب رد دعوا میشود.
هرگاه مستأجر دو بار ظرف یکسال، در اثر اخطاریه یا اظهارنامه اقدام به پرداخت اجارهبها کند و برای بار سوم اجارهبها را در موعد مقرر نپردازد و یا در محل ثبت تودیع ننماید، موجر میتواند تخلیۀ مورد اجاره را بخواهد و دادگاه پس از احراز این امر حکم به تخلیه مورد اجاره بدون احتساب حق کسب، پیشه و تجارت میدهد.
هرگاه مستأجر از شروط ضمن عقد اجاره تخلف کند یا برخلاف یکی از شروط عمل نماید، موجر میتواند، درخواست تخلف از شرط را از دادگاه بخواهد. دادگاه بررسی و در صورت لزوم قرار ارجاع امر به کارشناس صادر و اعلام میکند. با احراز تخلف مستأجر، حکم به تخلیه بدون استحاق حق کسب و پیشه و تجارت صادر خواهد شد و مهلتی که کمتر از ده روز و بیشتر از دو ماه نباشد برای تخلیه معین خواهد شد.بندهای 6 و 7 مادۀ 14 قانون سال 56، از مصادیق تخلف از شرط میباشد.
هرچند شناخت دعاوی مربوط به تخلیۀ املاک تجاری، موجب جلوگیری از اختلافات بیاساس و تسهیل احقاق حق است، اما راهحل اساسی در تدوین و تجمیع قانونی جامع نهفته است، زیرا قوانین فعلی اجاره بهطور کلی، هر کدام راهحلهای مقطعی بودهاند که در آن برهه از زمان ضرورت داشته، نه یک چارچوب جامع و عامالشمول، که بتواند بهطور کامل بار حقوقی حوزۀ خود را بر دوش بکشد. ایجاد یک قانون جامع، نه تنها به کاهش دعاوی کمک میکند، بلکه شفافیت و امنیت را برای موجر و مستأجر فراهم مینماید.
گروه مقالات
- شرکت های تجاری و استارتاپ ها 21
- وکالت و آداب آن 8
- جرایم مربوط به روابط نامشروع 3
- فناوری و حقوق 5
- هوش مصنوعی و حقوق 7
- جرایم سیاسی 2
- دعاوی حقوقی 59
- جرایم کیفری 24
- خانواده و امور حسبی 10
- دعاوی اجاره 8
- دعاوی بانکی 4
- حقوق کار، بیمه و تامین اجتماعی 4
- دعاوی ملکی 13
- جرایم اطفال و نوجوانان 1
- داوری و حل اختلاف 6
- قراردادها 39
- چک و اسناد تجاری 4
- رمز ارزها (ارز دیجیتال) و جرایم رایانه ای 7
- تجارت بین المللی 21