بلاگ
- خانه
- جزئیات بلاگ
شنبه، 31 شهریور 1403
امین ابوالحسنی
جهات تخلیه در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376
قوانین مربوط به روابط موجر و مستأجر همواره از موضوعات مورد توجه در حقوق مدنی بوده است. در این میان، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 با هدف ساده‌سازی روابط اجاره‌ای و تسریع در تخلیه املاک تصویب شد. با این حال، این قانون به طور کامل به تمامی جهات تخلیه نپرداخته و بیشتر بر تخلیه به دلیل انقضای مدت تمرکز دارد. با وجود این، در برخی موارد به دلیل سکوت این قانون، باید به عمومات قانون مدنی رجوع کرد. هدف این مقاله بررسی جهات مختلف تخلیه در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 است.
همانطور که می‌دانید اجاره عقدی موقت است. براساس ماده 468 قانون مدنی (در اجاره اشیا مدت اجاره باید معین باشد والا اجاره باطل است)، بنابراین درج مدت در عقد اجاره ضروری است و با مقتضای عقد پیوند نزدیکی دارد. به همین جهت، ماده 494 قانون مدنی بیان داشته: با پایان مدت اجاره، قرارداد خودبه‌خود پایان می‌یابد و مستاجر مکلف است مورد اجاره را تخلیه و به موجر تحویل دهد. این الزام علاوه بر منشاء قانونی، در تعهدات قراردادی نیز منعکس می‌شود.
علی‌رغم الزام قانونی و قراردادی، برخی مستأجران به تعهدات خود پایبند نیستند، بنابراین در صورت استنکاف از تخلیه مورد اجاره، چاره‌ای جز طرح دعوای تخلیه به جهت انقضاء مدت وجود ندارد.
با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376، دو روش برای رسیدگی به دعوای تخلیه متصور است. روش اول رسیدگی عادی است که با تقدیم دادخواست شروع شده و با صدور حکم پایان می‌یابد. روش دوم به موجب ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376، رسیدگی فوق‌العاده است.
بنابراین در قانون موجر و مستأجر سال 1376، تخلیه به جهت انقضاء مدت، مورد توجه قرار گرفته است. اینکه این قانون بجز جهت انقضاء مدت، به جهات دیگر تخلیه اشاره‌ای نکرده است، به معنای نفی وجود سایر دلایل برای طرح دعوای تخلیه نیست؛ زیرا مشخص است که اصولاً این قانون در مقام بیان این ادعا نبوده است و با هدف خاصی که در وضع این قانون دنبال می‌شده موادی کوتاه و مختصر تصویب شده است.
به موجب ماده 493 قانون مدنی، مستأجر در حفظ و نگهداری مورد اجاره، همچون امین است، بنابراین اگر تعدی و تفریط کند ضامن است اگرچه نقص در نتیجه تعدی و تفریط حاصل نشده باشد.
براساس ماده 492 قانون مدنی (اگر مستأجر عین مستأجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده یا از اوضاع و احوال استنباط می‌شود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت) بنابراین اگر مستأجر تعدی یا تفریط نماید، در شرایط کلی موجر مکلف است با طرح دعوای الزام مستأجر به جلوگیری از تعدی یا تفریط، او را به شرایط قراردادی بازگرداند در این وضعیت امکان فسخ اجاره وجود ندارد. بنابراین تا زمانی که الزام مستأجر امکانپذیر است فسخ ممکن نخواهد بود مگر الزام مستأجر ممکن نباشد یا عمل به قرارداد به نحوی باشد که الزام نتیجه‌ای نداشته باشد در این‌صورت نیازی به طی کردن سلسله مراتب مزبور نیست.
مطابق بند سه ماده 490 قانون مدنی مستأجر باید مال‌الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر شده است بپردازد و در صورت عدم تعیین موعد، نقداً مال‌الاجاره را پرداخت نماید. اگرچه در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 به این جهت از تخلیه اشاره نشده است، اما بر اساس عمومات قانون مدنی امکان رسیدگی به دعوای تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره‌بها وجود دارد؛ بنابراین موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست به محکمه حقوقی، رسیدگی به موضوع را خواستار شود.
به موجب ماده 474 قانون مدنی، امکان انتقال مورد اجاره به غیر، توسط مستأجر وجود دارد. قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376، با عنایت به ماده یک، این موضوع را تابع قانون مدنی قرار داده است. بنابراین در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376، اصل بر این است که حق انتقال مورد اجاره به غیر برای مستأجر وجود دارد، مگر این حق سلب شده باشد یا این حق توسط مستأجر اسقاط شده باشد. در این‌صورت اگر مورد اجاره منتقل گردد موجر می‌تواند دعوای تخلیه به جهت انتقال به غیر را مطرح نماید.
تخلیه به این جهت یکی از عناوینی است که در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 ارائه گردید. براساس قانون مزبور هر زمان محل تجاری برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستأجر بدون جلب رضایت موجر، شغل خود را به یکی از مشاغل غیر مشابه تغییر دهد مرتکب تخلف شده است و موجر می‌تواند به استناد آن، دعوای فسخ و تخلیه را اقامه کند. این موضوع در روابط استیجاریِ مشمول قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 تابع مواد 492 و 496 قانون مدنی است.
بنابراین تخلیه به جهت تغییر شغل، حسب مورد تابع قرارداد و تعهدات کلی مستأجر و یا تابع شرطی است که مورد توافق قرار گرفته است.
این دو جهت از موارد اختصاصی قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 است که براساس آن، با توجه به شرایط مندرج در قانون مزبور امکان فسخ و تخلیه مورد اجاره به موجر داده می‌شود. بنابراین در روابط استیجاری مشمول قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 امکان تخلیه به این جهات وجود ندارد و در فرض انقضاء مدت نیز طرح دعوای تخلیه به این جهت هم ضرورتی ندارد.
در پایان، می‌توان گفت که هرچند قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 برخی از جهات تخلیه را به وضوح مشخص کرده، اما در بسیاری از موارد به قواعد عمومی قانون مدنی استناد می‌شود. این عدم جامعیت در قانون سال 1376 باعث می‌شود تا موجرین و مستأجرین در بسیاری از موارد همچنان با ابهامات حقوقی مواجه باشند و ناگزیر به استفاده از عمومات قانون مدنی شوند. بررسی دقیق این قوانین و تطبیق آن‌ها با شرایط روز می‌تواند به بهبود و توسعه نظام حقوقی استیجاری کمک کند.
گروه مقالات
- فناوری و حقوق 3
- هوش مصنوعی 5
- حقوقی 17
- کیفری 5
- خانواده 1
- قرارداد 6
- حقوق تجارت 3