در معاملات املاک، گاهی با موقعیتی مواجه می‌شویم که دو یا چند نفر به صورت مشترک قصد خرید یک ملک را دارند. این وضعیت می‌تواند چالش‌های حقوقی متعددی را به همراه داشته باشد، به‌ویژه در مورد پرداخت ثمن معامله و اعمال حق فسخ. در این مقاله، به بررسی راهکارهای حقوقی برای حفظ حقوق فروشنده در چنین شرایطی می‌پردازیم.

چالش‌های فروش ملک به خریداران متعدد

 1. مسئله پرداخت نامتوازن
یکی از مهم‌ترین چالش‌ها زمانی رخ می‌دهد که یکی از خریداران سهم خود را پرداخت می‌کند. اما دیگری از پرداخت خودداری می‌کند. این وضعیت می‌تواند منجر به این شود که:

•  فروشنده ناخواسته با یکی از خریداران شریک شود.
•  امکان فروش مجدد ملک با مشکل مواجه گردد.
•  ارزش ملک کاهش یابد.

 2. مشکل اعمال حق فسخ جزئی
در صورت عدم پرداخت توسط یکی از خریداران، اعمال حق فسخ نسبت به سهم او می‌تواند مشکلات زیر را ایجاد کند:

•  شراکت ناخواسته با خریدار دیگر
•  پیچیدگی‌های حقوقی در مدیریت ملک
•  دشواری در فروش مجدد سهم فسخ شده

راهکار: درج شرط تضامن در قرارداد

 1. تعریف مسوولیت تضامنی
مسوولیت تضامنی به این معناست که هر یک از خریداران مسوول پرداخت کل ثمن معامله هستند، نه فقط سهم خود. این شرط امکان مراجعه به هر یک از خریداران برای دریافت کل ثمن را فراهم می‌کند.

 2. نحوه درج شرط تضامن
پیشنهاد می‌شود عبارت زیر در قرارداد گنجانده شود:
"هر یک از خریداران در موعد تعیین شده مسوول پرداخت کل ثمن معامله می‌باشند و در صورت عدم پرداخت تمام ثمن معامله توسط هر یک از خریداران، فروشنده نسبت به تمام شش دانگ ملک حق فسخ و استرداد را دارا می‌باشد."

 3. مزایای شرط تضامن

•  حفظ حقوق فروشنده در صورت نکول هر یک از خریداران
•  جلوگیری از شراکت ناخواسته
•  امکان فسخ کل معامله در صورت عدم پرداخت
•  افزایش ضمانت اجرایی قرارداد

نکات تکمیلی در تنظیم قرارداد

 تصریح به موارد زیر ضروری است:

•  مهلت پرداخت ثمن معامله
•  شرایط و نحوه اعمال حق فسخ
•  نحوه محاسبه خسارات تأخیر
•  تکلیف مبالغ پرداخت شده در صورت فسخ

مثال کاربردی

• موضوع قرارداد: فروش مغازه تجاری در بازار تهران
•  فروشنده: حاج آقا رضایی
•  ملک: مغازه 20 متری در بازار تهران
•  قیمت: 15 میلیارد تومان
•  خریداران: دو شریک تجاری (آقایان احمدی و سعیدی)
•  نحوه پرداخت: 5 میلیارد نقد، 10 میلیارد در 5 چک دو ماهه

 قرارداد فروش مغازه تجاری را هوشمندانه با شروط زیر بنویسید:
ماده 1- خریداران متضامناً متعهد به پرداخت کل ثمن معامله می‌باشند.
ماده 2- هر یک از خریداران مکلف به ارائه چک به مبلغ کل اقساط می‌باشند.
ماده 3- برگشت هر چک از هر یک از خریداران، به فروشنده حق فسخ کل معامله را می‌دهد.
ماده 4- در صورت فسخ، خریداران متضامناً مسوول پرداخت خسارت معادل 20٪ ثمن معامله می‌باشند.

 جمع‌بندی
تجربه نشان می‌دهد معاملات ملکی با خریداران متعدد، بدون شرط تضامن ریسک بالایی دارد. با درج صحیح شروط تضامنی و رعایت نکات فوق، می‌توان معامله‌ای امن و مطمئن انجام داد. درج شرط تضامن در قراردادهای فروش ملک با خریداران متعدد، راهکاری مؤثر برای حفظ حقوق فروشنده است. این شرط از پیچیدگی‌های حقوقی ناشی از نکول یکی از خریداران جلوگیری می‌کند و امکان اعمال حق فسخ نسبت به کل معامله را فراهم می‌سازد. توصیه می‌شود در چنین معاملاتی، حتماً از مشاوره حقوقی متخصص بهره‌مند شوید