یکی از چالش‌های رایج در دعاوی ملکی، ادعای اشخاص ثالث نسبت به عین یک ملک یا منافع آن است. در چنین مواردی، فرد مدعی نمی‌تواند بدون اثبات ادعای خود در دادگاه، اقدام به خارج کردن متصرف از ملک کند. در این مقاله، علاوه بر توضیح قواعد حقوقی، با تحلیل کاربردی ماده 489 قانون مدنی و 44 قانون اجرای احکام مدنی مثال‌هایی برای درک بهتر این موضوع ارائه خواهد شد.

.1 لزوم اثبات حق برای خارج کردن متصرف از ملک:

طبق قانون، اگر شخصی ادعای مالکیت یا حقی نسبت به ملکی را داشته باشد، نمی‌تواند مستقیماً اقدام به تخلیه متصرف کند، مگر اینکه ابتدا دعوای خود را در دادگاه مطرح کرده و رأی به نفع او صادر شود.

فرض کنید آقای کاظمی ملکی را به آقای احمدی اجاره داده است. پس از مدتی، آقای رضایی مدعی می‌شود که این ملک در واقع متعلق به او بوده و آقای کاظمی بدون اجازه وی آن را اجاره داده است.

در این حالت:

• آقای رضایی نمی‌تواند مستقیماً وارد ملک شده و  آقای احمدی را مجبور به تخلیه کند.
•  او باید در دادگاه علیه کاظمی (موجر) و احمدی (مستأجر) دعوا مطرح کند و پس از اثبات ادعای خود، اقدام به اجرای حکم نماید.

2. نحوه اجرای حکم در صورت اثبات ادعا:

اگر دادگاه رأی به نفع مدعی صادر کند، مرحله اجرای حکم آغاز می‌شود. اما ممکن است در این مرحله، متصرف دیگری ادعای حقی نسبت به ملک داشته باشد که می‌تواند روند اجرا را تحت تأثیر قرار دهد.

فرض کنید دادگاه مالکیت آقای رضایی بر ملک فوق را تأیید کرده و حکم خلع ید علیه آقای احمدی صادر شده است. اما آقای احمدی ادعا می‌کند که دارای حق سرقفلی در ملک است و نمی‌توان بدون پرداخت حق او، ملک را تخلیه کرد.

در این شرایط:

1. آقای احمدی باید مدارک خود را به مأمور اجرا ارائه دهد.
2. مأمور اجرا (دادورز) به او یک هفته فرصت می‌دهد تا برای اثبات ادعای خود به دادگاه مراجعه کند.
3. اگر ظرف 15 روز، آقای احمدی نتواند از دادگاه قرار تأخیر اجرای حکم را بگیرد، عملیات اجرای رأی ادامه می‌یابد.

وضعیت‌هایی که اجرای حکم متوقف می‌شود:

گاهی در مرحله اجرا، فردی که ملک در تصرف او است (مثلاً خریدار) ادعای مستقلی مطرح می‌کند که می‌تواند اجرای حکم را متوقف کند.

مثال: شخصی که مدعی خرید ملک است:

فرض کنید آقای کریمی ملکی را از آقای بهشتی خریده است. اما آقای حسینی با ارائه حکم دادگاه، اثبات می‌کند مالک واقعی ملک است و باید خریدار تخلیه کند.

اگر آقای کریمی در زمان اجرای حکم ادعا کند که:

- قرارداد بیع معتبر دارد که پیش نویس آن در سامانه کاتب ثبت شده است.

 -ثمن را به‌موقع پرداخته و فروشنده ملک را به او تحویل داده و صورتجلسه تحویل موجود است.

در این شرایط، دادورز به او مهلت یک‌هفته‌ای برای طرح دعوا می‌دهد. اگر آقای کریمی ظرف 15 روز از این مهلت، نتواند از دادگاه قرار تأخیر اجرا بگیرد، عملیات تخلیه ادامه خواهد یافت.

نتیجه‌گیری 

مطابق مقررات حقوقی:

•  مدعی حق نمی‌تواند بدون اثبات ادعای خود در دادگاه، متصرف ملکی را مجبور به تخلیه کند.
•  در مرحله اجرا، متصرف اگر ادعای حقی داشته باشد، می‌تواند با ارائه مدارک و مراجعه به دادگاه، اجرای حکم را به تأخیر بیندازد.
• اگر متصرف ظرف مهلت مقرر نتواند قرار تأخیر اجرا بگیرد، عملیات اجرای رأی بدون مانع ادامه می‌یابد.

این مقررات، از یک سو حقوق متصرف را در برابر ادعاهای بی‌اساس حفظ می‌کند و از سوی دیگر، مسیر قانونی مشخصی برای مدعیان حق فراهم می‌آورد.